LA SUPREMA CORTE AIUTA A DISTRICARSI NELLA CASISTICA DEFINENDO TECNICAMENTE I DUE MANUFATTI
di Gianfranco Di Rago
Infiltrazioni e condominio: occorre distinguere tra terrazzi e balconi. Le differenze tecniche tra i due manufatti comportano infatti rilevanti conseguenze dal punto di vista della responsabilità per danni. Una recente sentenza della Suprema corte aiuta a districarsi nella fitta casistica, qualificando a tal fine come terrazza a livello anche la superficie scoperta che, benché non posta sulla sommità del fabbricato e incassata nel corpo dello stesso, sia collocata al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali formi parte integrante, svolgendo comunque una funzione di copertura in favore delle unità immobiliari sottostanti. È quanto chiarito dalla sesta sezione civile della Cassazione nell’ordinanza n. 35316, pubblicata lo scorso 18 novembre 2021.
Infiltrazioni e responsabilità per danni. Il fenomeno delle infiltrazioni di acqua piovana interessa purtroppo numerosi edifici e spesso comporta gravi danni per i proprietari delle unità immobiliari sottostanti. Quando le infiltrazioni originano da una cattiva manutenzione delle parti comuni, vi è sicuramente la responsabilità del condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, in quanto custode delle stesse (art. 2051 cc). Laddove, invece, il bene da cui promana il danno sia di proprietà esclusiva, a rispondere sarà soltanto il relativo proprietario. Tuttavia, ci sono delle ipotesi nelle quali si ha un bene di proprietà esclusiva (o di uso esclusivo) che svolge tuttavia una funzione comune a tutte o a parte delle unità immobiliari comprese nel condominio.
È appunto il caso del lastrico solare e del terrazzo a livello, nel quale un bene, che può anche essere di proprietà o di uso esclusivo, svolge una indiscutibile ed essenziale funzione (comune) di copertura delle unità immobiliari sottostanti. In questi casi la giurisprudenza di legittimità ha ormai configurato la sussistenza di una responsabilità concorrente in capo tanto al proprietario o titolare del diritto di uso esclusivo del bene quanto al condominio, sempre nella sua qualità di custode del bene. Inoltre, per i lastrici solari e i terrazzi a livello vige uno speciale criterio di riparto degli oneri di manutenzione (art. 1126 cc), che chiama a compartecipare alle spese tanto il proprietario/utilizzatore esclusivo del bene quanto gli altri condòmini che ne traggono comunque beneficio in termini di copertura delle proprie unità immobiliari.
Lastrici solari, terrazzi a livello e balconi. Occorre allora comprendere meglio cosa si intenda con le espressioni sin qui adoperate. Il lastrico solare, di cui parla espressamente il predetto art. 1126 cc, è il piano di copertura dell’edificio, di regola non transitabile. Quest’ultima dovrebbe essere la principale differenza dal terrazzo a livello che, anche ove sia posto sulla sommità dell’edificio, è transitabile e costituisce di fatto un’estensione e un’integrazione dell’unità immobiliare a cui è annesso (ed ecco perché esso è di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condòmino). Ma il terrazzo a livello può anche trovarsi ai piani intermedi, a seconda di quelle che sono le caratteristiche costruttive dello stabile condominiale. E in questi casi, sempre ai fini dell’individuazione della responsabilità per le infiltrazioni, occorre stare attenti a distinguerlo dai balconi. Questi ultimi, a loro volta, sulla base dell’elaborazione giurisprudenziale, si distinguono in aggettanti e incassati. Nella prima tipologia rientrano i balconi che sporgono dalla facciata dell’edificio e costituiscono un prolungamento dell’unità immobiliare dalla quale protendono. Per questa loro caratteristica essi sono considerati di proprietà esclusiva e, quindi, ove l’infiltrazione derivi da un bene siffatto, sarà soltanto il relativo proprietario a dover risarcire il danneggiato. Al contrario il balcone incassato è quello che, per le particolari caratteristiche costruttive dello stabile, non fuoriesce dalla sagoma dell’edificio. È quindi evidente come il terrazzo a livello posto ai piani intermedi si distingue nettamente dal bancone aggettante, poiché, a differenza di quest’ultimo, esso funge da copertura all’unità immobiliare sottostante.
La responsabilità concorrente del condominio e il criterio di riparto delle spese di manutenzione del terrazzo a livello. Ed è proprio la funzione di copertura svolta dal terrazzo a livello che, come evidenziato dalla Suprema corte nella recente ordinanza, consente di qualificare come tale anche la superficie scoperta posta ai piani intermedi, anche se incassata nel corpo dell’edificio. Ove vi sia tale funzione di copertura dei piani sottostanti non siamo di fronte a un balcone, ma a un terrazzo a livello. Quindi, come anticipato, anche in questo caso il condominio risponde dei danni unitamente al proprietario o titolare del diritto di uso esclusivo del bene e alle spese di manutenzione si applica il criterio di riparto di cui all’art. 1126 cc (in base al quale il proprietario o titolare del diritto di uso esclusivo sostiene un terzo della spesa, mentre gli altri due terzi vengono suddivisi pro quota tra i proprietari delle unità immobiliari interamente o parzialmente coperte dal terrazzo a livello).
Infatti, in base a un orientamento giurisprudenziale consolidato, la responsabilità concorrente del condominio con il proprietario o usuario esclusivo di un lastrico solare o di un terrazzo a livello, per i danni da infiltrazione nell’appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all’art. 1126 cc, suppone che il lastrico o il terrazzo, per i suoi connotati strutturali e funzionali, svolga funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari. Quindi, come chiarito dalla Suprema corte, l’obbligo del condominio di concorrere al risarcimento dei danni da infiltrazioni cagionate dal lastrico solare o dal terrazzo a livello che non sia comune, ex art. 1117 cc, a tutti i condomini, è correlato all’accertamento in concreto di tale funzione di copertura dell’intero edificio, o della parte di esso cui il bene serve, in quanto superficie terminale del fabbricato.
Perché si abbia un terrazzo a livello, equiparato al lastrico solare anche ai fini dell’art. 1126 cc (e dunque perché alla sua manutenzione siano tenuti tutti i condomini cui essa funge da copertura), è indispensabile che il bene consista in una superficie scoperta, posta al sommo di alcuni vani, ma non necessariamente alla sommità dell’intero fabbricato, e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, destinata perciò tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto, e soprattutto, a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale rappresenta una proiezione verso l’esterno, ben potendo rivestire tali caratteristiche, pertanto, la terrazza a livello incassata nel
corpo del fabbricato. Viceversa, restano a carico esclusivo dei proprietari delle unità immobiliari corrispondenti le spese di restauro dei balconi aggettanti dell’edificio condominiale, ovvero, di quelli sporgenti dalla facciata, in quanto elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, poiché essi non svolgono alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio.
Fonte:
