di Teresa Campo
È bene dirlo subito: se qualcuno sperava in una rimonta entusiasmante del mercato dei mutui, in quei grandi balzi in avanti che in passato spesso hanno fatto seguito ai bui periodi di crisi, stavolta rischia di rimanere deluso. La strada della ripresa, almeno finora, è lastricata soprattutto di buone intenzioni: iniziative lodevoli ma non sempre efficaci, pause, ripensamenti, nuovi piccoli passi in avanti.
Il tutto magari offuscato da altri fenomeni collaterali.
La buona notizia (di recente sottolineata dall’Abi con tanto di cifre e tabelle in occasione di un convegno su « Mercato immobiliare, finanziamento e misure per il sostegno delle famiglie») è che nonostante tutto ciò la ripresa dei mutui non solo c’è, ma non è nemmeno tanto flebile, e questo vale sia per la domanda sia per l’erogato. Non solo: il costo dei mutui continua a scendere ed è quasi ai livelli precedenti la crisi, complice sicuramente il calo dei tassi di interesse, ma anche grazie al ridimensionamento degli spread. Infine banche e governo hanno messo in campo alcune iniziative a sostegno delle famiglie mutuatarie (o che si accingono ad accendere un prestito immobiliare), che cominciano a dare buoni risultati.
Perché allora tanto scetticismo? La risposta sta nell’improvviso exploit delle surroghe (il trasferimento del mutuo da una banca all’altra a fronte di condizioni migliori), più che raddoppiate nell’ultimo anno e accompagnate da una discreta crescita anche delle sostituzioni, dei mutui di liquidità e di quelli per ristrutturazione. In altre parole, il dubbio è che l’anno si chiuda sì con una crescita, forse anche a due cifre, per il comparto mutui (oltre il 15% secondo l’Abi, un po’ meno per Bankitalia e Assofin), ma il nuovo erogato, quello cioè destinato a nuovi acquisti di abitazioni, di fatto potrebbe non crescere più del 6-7%. Un po’ poco per recuperare almeno in parte il 70% perso dal mercato dall’inizio della crisi. Pronta a questo proposito la spiegazione dell’Abi: il forte rimbalzo delle surroghe è evidente, ma i numeri assoluti restano limitati. Per esempio, la consistenza delle surroghe è passata dai 54 milioni di euro di fine settembre 2013 ai 117 milioni di un anno dopo (+108%), periodo in cui il valore dei nuovi contratti è invece salito da 4,4 a 5,2 miliardi di euro, con un incremento quindi molto inferiore in percentuale (circa il 19%), ma di entità nettamente superiore. Non a caso, pur aumentata del 50%, la percentuale delle surroghe resta irrilevante rispetto allo stock dei nuovi contratti (è passata dal 2 al 3%).
In sintesi, documenta l’Abi, surroghe e sostituzioni hanno contribuito a irrobustire una ripresa del mercato altrimenti più flebile, ma che comunque c’è e che permette di guardare al futuro con un po’ più di ottimismo.
Gli altri elementi di speranza per i mutui sono legati alla ripresa della domanda, al calo del costo, ma soprattutto all’aumento delle compravendite e ai prezzi tendenziali delle abitazioni. Impossibile infatti immaginare una ripresa consistente del mercato dei prestiti casa se le transazioni restano al palo ed è difficile che la gente corra a comprare casa se i prezzi non smettono di scendere. L’Abi sembra dunque sottolineare che le banche hanno cominciato a fare la loro parte aprendo, almeno un po’, i rubinetti del credito e riducendo significativamente gli spread, oggi tra il 2 e il 2,5%. Tra l’altro, considerando che i tassi ufficiali sono ai minimi storici, oggi il costo di un mutuo è inferiore ai livelli pre-crisi e resta di poco superiore rispetto a quello di altri Paesi europei (+0,19%) solo a causa del differenziale Btp-Bund.
Non mancano poi incoraggianti segnali di ritorno di interesse anche per quanto riguarda il mattone. Intanto anche a novembre la domanda di mutui si è confermata al top: secondo il Barometro Crif nel mese la richiesta di mutui da parte delle famiglie italiane è aumentata del 21,1% rispetto allo stesso periodo del 2013, dato in linea con quello di ottobre, che aveva fatto segnare il progresso mensile più consistente degli ultimi cinque anni. Prosegue e si rafforza dunque la ripresa della domanda, che è partita nell’estate 2013 e da allora non si è più interrotta.
Quanto alla casa, nel terzo trimestre sono finalmente tornate a crescere le compravendite, con percentuali addirittura a due cifre per quanto riguarda le grandi città: il rialzo era già iniziato nel primo trimestre dell’anno, bruscamente interrotto dal peggioramento della congiuntura economica nel secondo. La riscossa degli ultimi tre mesi è quindi molto importante. E per più motivi: in primo luogo, la forte ripresa nelle città in genere prelude a un fenomeno più diffuso anche nel resto d’Italia. Anche la provincia comunque non ha deluso e comincia a dare segnali quantomeno di tenuta. Infine, le previsioni degli addetti ai lavori, per esempio Nomisma, indicano che le transazioni continueranno a crescere anche nel quarto trimestre e nel primo del 2015.
Quanto ai prezzi, la discesa è ancora in atto; fenomeno fisiologico, visto che durante le crisi la ripresa dei valori segue quella delle transazioni di almeno 12 mesi. L’andamento tendenziale peraltro mostra già di aver invertito la rotta, in misura un po’ più accentuata per quanto riguarda le nuove abitazioni, un po’ più lieve per le altre. Insomma, a quasi sette anni dall’inizio della crisi la svolta nell’immobiliare sembra davvero a portata di mano. (riproduzione riservata)