Rate dei mutui, si corre ai ripari

L’AUMENTO DECISO DALLA BANCA CENTRALE EUROPEA IMPATTERÀ ANCHE SULLE SPESE DELLE FAMIGLIEIrene Greguoli Venini
L’aumento dei tassi di interesse deciso dalla Bce (Banca Centrale Europea) potrebbe tradursi, nei prossimi mesi, in un rincaro delle rate dei mutui a carico delle famiglie, soprattutto per quelle che hanno scelto il tasso variabile. Per chi ha già un contratto di questo tipo e sta valutando una surroga o una rinegoziazione del finanziamento e per chi deve aprirne uno nuovo un’opzione può essere considerare formule come il mutuo variabile con cap, il mutuo a tasso misto e il mutuo a rata costante.

L’aumento dei tassi Bce. La Bce ha di recente annunciato un ulteriore aumento dei tassi di interesse di riferimento di 75 punti base effettivo al 2 novembre: è il terzo rialzo consecutivo dopo quello di 50 punti base del 21 luglio e di 75 punti base dell’8 settembre. I tassi di interesse di riferimento sulle operazioni di rifinanziamento principali sono quindi arrivati al 2%.

L’obiettivo della manovra è il contrasto all’inflazione, che nel mese di settembre ha raggiunto il 9,9% in area euro e l’8,9% in Italia.

Dato che l’inflazione europea è dovuta a fattori di offerta, quali l’aumento dei costi dell’energia per via della guerra in Ucraina e la paralisi della supply chain in seguito alla pandemia, è molto difficile dire se l’intervento della Bce sarà sufficiente o se saranno necessari altri rialzi. È però probabile che la crescita del costo del denaro impatterà direttamente i consumatori che hanno un contratto di mutuo a tasso variabile.

Infatti, l’Euribor a 3 mesi (utilizzato per la determinazione del tasso di interesse di offerta dei mutui a tasso variabile) ha già superato l’1,5%, in aumento di 200 punti base rispetto ad aprile, e gli analisti stimano che a metà del 2023 raggiungerà il 3%. L’Eurirs a 20 anni invece, il riferimento per il tasso fisso, da inizio anno è già cresciuto di oltre 250 punti base superando di recente il 3% e sarà probabilmente influenzato in misura minore dalle decisioni dell’Eurotower.

L’impatto del rialzo dei tassi. Secondo l’analisi dell’osservatorio del comparatore MutuiOnline.it, considerando per esempio un impiegato di 39 anni che richiede un mutuo di 140 mila euro per un immobile da 200 mila euro, con durata 20 anni, in precedenza la migliore offerta a tasso fisso aveva un tasso del 3,36% e prevedeva il pagamento di 802 euro mensili, con l’aumento di 75 punti base la rata diventerebbe 857 euro, aumentando quindi del 7%, e costando oltre 13mila euro in più nell’arco di 20 anni. Il tasso variabile crescerebbe in proporzione di più: la migliore offerta al momento prevede un pagamento di 641 euro al mese, con tasso a 0,95%, che diventerebbero 689 euro se il tasso salisse a 1,70%, richiedendo un esborso di oltre 11mila in più.

Anche il comparatore Facile.it ha effettuato delle simulazioni da cui risulta che se l’Euribor aumenterà in misura uguale ai tassi della Bce, un mutuatario che ha sottoscritto un finanziamento variabile da 126 mila euro a gennaio 2022 si troverebbe a pagare nei prossimi mesi una rata da 604 euro, vale a dire 50 euro in più rispetto a oggi e 150 euro in più da inizio anno.

Le simulazioni del portale idealista/mutui, considerando un mutuo variabile da 150 mila euro di 30 anni, evidenziano che la migliore offerta, nel caso di mutuo prima casa, prevede oggi un Taeg dell’1,95% e una rata mensile da 539 euro; per la stessa tipologia di mutuo, lo scorso anno (settembre 2021) l’offerta migliore registrava un Taeg dello 0,48% e una rata mensile pari a 442 euro. L’aggravio mensile è di 97 euro, per un maggiore esborso annuo di 1.164 euro. Se si considera invece un prodotto a tasso fisso per lo stesso importo e la medesima durata, la migliore offerta prevede un Taeg del 3,52% e una rata mensile da 667 euro. Per la stessa tipologia di mutuo, lo scorso anno (settembre 2021) l’offerta migliore registrava un Taeg dell’1,04% con una rata mensile pari a 481 euro. La differenza, quindi, è di 186 euro mensili (2.232 euro in un anno).

Come limitare la spesa. Per affrontare i rincari, chi ha già sottoscritto un mutuo a tasso variabile può valutare una surroga oppure rinegoziare il mutuo con l’attuale istituto, prendendo in considerazioni oltre al tasso fisso altri prodotti che si stanno diffondendo come il variabile con cap o a rata costante. Anche le famiglie che devono aprire un nuovo mutuo possono considerare queste formule che ormai sempre più banche propongono e che sono in grado di offrire maggiore stabilità.

Su questo fronte, l’analisi di Mutuionline.it evidenzia che gli aumenti del costo del denaro hanno avuto due impatti significativi sulle intenzioni di acquisto dei consumatori nel trimestre corrente. In primis sono cresciute significativamente le richieste di surroga, dal 12,1% al 19,2%, un trend in controtendenza rispetto alla riduzione delle surroghe osservata negli ultimi 3 anni. L’obiettivo principale di chi richiede una surroga oggi è tutelarsi dagli aumenti dell’Euribor, surrogando verso un tasso fisso o un tasso variabile con cap. Il secondo impatto dell’aumento dei tassi è stato il cambio di mix nel tipo tasso, con la quota di richieste di mutuo a tasso fisso su MutuiOnline.it crollata dal 90% nei primi mesi dell’anno a poco più del 50% del totale; le restanti richieste si sono divise tra il classico tasso variabile (29%), e altre tre tipologie di prodotto, più complesse ma utili da conoscere in una fase di mercato come quella attuale: il mutuo variabile con cap, il mutuo a tasso misto e il mutuo a rata costante.

Il mutuo con tasso variabile con cap ha un tasso variabile con un tetto massimo d’interesse detto cap. È un prodotto interessante in un momento come quello attuale in cui lo spread tra tasso fisso e variabile è alto e sono probabili ulteriori aumenti dei tassi. Infatti, al costo di uno spread sull’Euribor maggiore rispetto al classico variabile, ci si mette al riparo da eccessive oscillazioni del mercato conoscendo sin da subito l’importo massimo della rata.

Il tasso misto, invece, permette di passare dal fisso al variabile (o viceversa) più volte nel corso del contratto, con delle tempistiche definite. Il tasso di partenza può essere sia fisso sia variabile e nella maggior parte dei casi l’opzione di modifica del tasso viene acquistata in fase di sottoscrizione del contratto a una maggiorazione di spread.

Il tasso variabile a rata costante è un mutuo adatto a chi vuole pagare sempre lo stesso importo mensile e ha flessibilità sulla durata del contratto. Infatti, con questo prodotto se i tassi salgono la rata resta costante ma la durata del mutuo si allunga, se scendono la durata diminuisce. Questo prodotto assicura serenità nel programmare le spese grazie alla rata costante, ma espone a un rischio significativo di incremento del costo totale del mutuo se i tassi crescono.

Il mercato dei mutui a ottobre. Secondo l’ultima analisi del Barometro Crif (azienda specializzata in sistemi di informazioni creditizie e di business information) su fonte Eurisc, nel mese di ottobre le richieste di mutui immobiliari e surroghe hanno registrato una contrazione complessivamente del 24,5% rispetto a ottobre 2021. Va sottolineato come il dato sia influenzato dall’assottigliarsi delle surroghe, che nel periodo di osservazione sono diminuite del 58,3%, seppur in progressiva ripresa a fronte del recente rialzo dei tassi di riferimento.

Relativamente ai nuovi mutui erogati, la contrazione si limita a un -1,5%.

In compenso l’importo medio dei mutui richiesti si è mantenuto pressoché stabile, con una variazione del +0,2% e un valore pari a 142.660 euro.
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