Cassazione a sezioni unite: in caso di occupazione abusiva dell’immobile il danno è pari al mancato fitto secondo i canoni di locazione di mercato

Dario Ferrara
Danno pari alla mancata locazione. Per l’occupazione senza titolo dell’immobile il risarcimento al proprietario è liquidato in base al canone di mercato, utilizzato come parametro per la liquidazione equitativa quando il danno da perdita subita non può essere provato nel suo preciso ammontare. Il fatto costitutivo del diritto del proprietario, infatti, è la concreta possibilità di esercitare il diritto di godimento del bene, diretto o indiretto, dunque cedendolo a terzi dietro corrispettivo: una possibilità che è andata perduta per l’occupazione. Lo stabiliscono le Sezioni unite civili della Cassazione con la sentenza 33645/22, pubblicata il 15 novembre 2022, chiudendo un contrasto di giurisprudenza.

Nessun arricchimento – Sono accolti due dei motivi di ricorso proposti dalla società contrapposta al condominio in una lite già finita all’esame della Suprema corte: materia del contendere le aree destinate a essere utilizzate e vendute come parcheggi, occupate senza titolo dal condominio. Sbaglia il giudice dell’appello bis a escludere il risarcimento sul rilievo che, una volta che la società ottiene la disponibilità delle aree con l’azione di rivendica e rilascio, il ristoro rappresenterebbe “un’indebita locupletazione”, dunque un ingiusto arricchimento. Il punto, invece, è che se la violazione del contenuto del diritto integra essa stessa un danno risarcibile, scatta la tutela risarcitoria oltre a quella reale. Il collegio esteso dà seguito all’evoluzione della giurisprudenza elaborata dalla seconda sezione civile secondo cui alla nozione di danno in re ipsa, dunque in sé, va sostituita quella di danno presunto o normale: conta la presunzione fondata su specifiche circostanze dalle quali inferire il pregiudizio allegato.

Interessi sul capitale – Trova ingresso la censura secondo cui il valore della locazione va riconosciuto non perché il bene sarebbe stato concesso in godimento ma come criterio equitativo per l’attitudine del cespite a produrre frutti. E nel danno per l’impossibilità di vendere gli immobili a causa dell’occupazione abusiva rientra anche la mancata disponibilità dei corrispettivi in termini di interessi sul capitale.

Ora la parola passa al giudice del rinvio.

Dario Ferrara
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