Casa, la crisi non ferma il rialzo di prezzi e transazioni

NOMISMA: NEL SECONDO SEMESTRE QUOTAZIONI ANCORA IN CRESCITA DELLO 0,5%. MA IL CARO MUTUI FRENA LA DOMANDA
di Teresa Campo
Iventi contrari non fermano il mattone, che continua a crescere, anche se più lentamente, nonostante il peggioramento dell’economia. La sfida dunque sarà riuscire a «contenere la frenata nella fase avversa del ciclo economico per poi riprendere non appena il quadro sarà meno fosco». E’ quanto emerge dall’ultimo Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma.

Per quanto riguarda la casa, la crescita delle compravendite accusa solo una limatura e lo stesso è accaduto ai prezzi. Nel primo semestre le prime segnavano ancora una crescita del 10,1% tendenziale, dato che secondo Nomisma nel secondo semestre (per effetto soprattutto degli ultimi tre mesi) si è ridotto al +8,9%, mentre i prezzi sono saliti dello 0,5%. Il comparto appare dunque per ora solido e vivace: basta pensare che alla fine del primo semestre 2022 il mercato residenziale superava i livelli pre-Covid (primo semestre 2019) addirittura del 34,2% a livello nazionale e del 22% considerando solo le 13 maggiori città.

Ma tutto questo potrebbe cambiare in fretta, anche perché, oltre al deterioramento del quadro macroeconomico, basta l’aumento dell’inflazione a minacciare il mercato della casa. Il rialzo dei tassi rende infatti più difficile ottenere e pagare un mutuo. A oggi comunque, a parte una crescita più moderata, non si vedono segnali allarmanti. Nel primo semestre si è assistito a un repentino ritorno di interesse della domanda abitativa per le città a discapito dei centri minori, invertendo il trend cui si era assistito durante la pandemia. A comprare sono nel 96% dei casi persone fisiche, di cui il 50-60% grazie a un mutuo, in media per una somma intorno a 130-140 mila euro. Il 70-80% degli acquisti riguarda l’abitazione principale, quella cioè in cui si vive, comprata ex novo o in sostituzione di una già posseduta. E si tratta per lo più di una casa usata, già sul mercato. Nel 2021 infatti solo l’8,3% delle abitazioni acquistate era di nuova costruzione, quota salita al 9,2% nel primo semestre 2022. In cifre, si è passati dalle 29.700 abitazioni nuove del primo semestre 2021 alle 37.400 dei primi sei mesi di quest’anno. Il trend si conferma quindi in crescita e per Nomisma potrebbe consolidarsi a giudicare dal numero di permessi rilasciati per nuove abitazioni (+8% rispetto ai livelli pre-Covid), anche se rispetto al 2011 la superficie autorizzata per nuove abitazioni risulta inferiore addirittura del 43%. È evidente che il segmento abitativo è quello che più ha risentito del minore ampliamento e rinnovo dello stock, un vero peccato visto che, come ricorda Nomisma, il parco edilizio italiano è costituito da edifici residenziali, in gran parte obsoleti, il 62,3% nelle classi energetiche F e G.

Quanto al futuro, basta guardare a Milano e Padova per il Nord Italia e a Napoli e Bari per il Sud, città che secondo Nomisma anticipano il trend. Nelle prime due sono domanda e compravendite meno brillanti a segnalare l’inversione, mentre al Sud è solo la domanda a frenare, ma già con qualche riflesso sui prezzi. In pratica, le città dove il ciclo immobiliare positivo è partito prima, come Milano dove i prezzi salgono da alcuni semestri, il rialzo non è ancora finito ma ha minore intensità, a differenza di Torino, dove il trend rialzista ha acquisito ulteriore forza. In generale si vende in fretta (in media 4,9 mesi, che a Milano e Bologna scendono a 3,5) e con uno sconto ridotto (11,2%). Ancora in crescita anche i canoni di locazione (+0,9% nella prima parte dell’anno e +1,1% nella seconda), sostenuti dalla crescente domanda di studenti, giovani coppie, single e lavoratori residenti. (riproduzione riservata)

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