I CHIARIMENTI DEL FISCO/ L’AGENZIA CORREGGE LA RISPOSTA DI AGOSTO SULLE UNIFAMILIARI
di Fabrizio G. Poggiani
Dietrofront dell’Agenzia delle entrate sulle soglie di spesa delle unifamiliari. Per l’edificio posseduto da un unico proprietario, composto da più unità abitative e da pertinenze, il limite di spesa, per i lavori che fruiscono del 110%, resta quantificabile per la sola unità residenziale. Con risposta 765/2021 l’Agenzia ha corretto quanto affermato con risposta 568/2021 dello scorso 30 agosto, avente il medesimo oggetto, eliminata dal sito delle Entrate, concernente i tetti di spesa detraibili per edifici unifamiliari ai fini della fruizione del 110%, di cui all’art. 119 del dl 34/2020.
La risposta correttiva sconvolge i piani di molti contribuenti che sulla precedente indicazione hanno impostato gli interventi da agosto scorso e non appare aderente al dettato normativo, creando disparità tra l’unifamiliare e l’edificio fino a quattro unità immobiliari posseduto da unico proprietario.
La fattispecie analizzata riguarda, in particolare, un edificio composto, anteriormente all’esecuzione dei lavori, da un’unica unità abitativa accatastata A/3 e da due pertinenze, di cui una accatastata C/6, con destinazione d’uso autorimessa, e una accatastata C/2, con destinazione d’uso magazzino.
Per la fruizione dell’ecobonus, dell’agevolazione per gli interventi di recupero edilizio e del sismabonus, l’agenzia delle entrate ritiene necessario tenere conto di un tetto massimo unitario di spese detraibili e, per la determinazione dei limiti massimi di spesa, quando sono presenti interventi che comportano l’accorpamento di più unità immobiliari o la suddivisione di un’unica unità, si devono considerare le unità immobiliari censite in catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.
Con la precedente risposta (568/2021, l’Agenzia aveva precisato che, con riferimento al caso di specie ovvero nel caso in cui l’edificio risulti composto, nello stato precedente all’inizio dei lavori, da tre unità immobiliari accatastate separatamente, di cui una unità residenziale e due unità pertinenziali di categoria C/2 e C/6, la detrazione del 110%, nel rispetto di tutti gli altri requisiti e ferma restando l’effettuazione di ogni adempimento richiesto, risulta fruibile, ma, ai fini della verifica del limite di spesa sui cui calcolare la detrazione, si devono considerare tutte le unità immobiliari di cui si compone l’edificio censite in catasto prima dell’inizio dei lavori, incluse le pertinenze. Pertanto, secondo questa iniziale interpretazione, condivisibile sulla base delle norme presenti, con riguardo alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al 110%, al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio, occorreva tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze; la conseguenza era che, ai fini del super sismabonus, la soglia di euro 96.000 doveva essere moltiplicata per il numero delle unità e delle pertinenze (quindi 96.000 x 3 unità).
La risposta 765/2021 interviene, tardivamente, con una inversione radicale, precisando che in quel caso (fabbricato composto da una unità abitativa e da due pertinenze), il limite di spesa a disposizione per gli interventi antisismici è pari a 96.000 dovendo considerare la sola e singola unità residenziale; detta situazione viene poi replicata con riferimento agli interventi prospettati di efficientamento e di installazione di impianti fotovoltaici.
Concludendo, quindi, posto che l’unifamiliare si pone all’interno della lett. b) del comma 9 dell’art. 119 del dl 34/2020 mentre i condomini e gli edifici fino a quattro unità posseduti da un unico proprietario si collocano nella precedente lett. a), la più recente lettura appare discriminante giacché, per una unica unità abitativa e due pertinenze distintamente accatastate che costituiscono un unico edificio unifamiliare, il tetto deve essere unico (quindi il limite di spesa per gli interventi antisismici, per esempio, si ferma a 96 mila euro per abitazione e pertinenze), mentre nel caso di un condominio, ma ancor di più, nel caso di un edificio fino a quattro unità abitative con un unico proprietario, le tre unità ottengono tre soglie distinte (quindi si ottiene un tetto di spesa di 288 mila euro per effetto della moltiplicazione della soglia di 96 mila per tutte le tre unità, abitativa e due pertinenze).
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