Sulle delibere regole più chiare

Pagina a cura DI GIANFRANCO DI RAGO

Con la legge di riforma della disciplina del condominio approvata martedì scorso dalla commissione giustizia del senato è stato infatti integralmente riscritto l’art. 1137 c.c., disciplinando in maniera più chiara il procedimento giudiziale di verifi ca della legittimità della volontà assembleare, in gran parte confermando le conclusioni alle quali era giunta la più recente giurisprudenza della Cassazione a seguito di un incessante lavorio di interpretazione durato quasi 70 anni. Delibere nulle e annullabili. Il legislatore ha riscritto l’art. 1137 c.c. eliminando alla radice qualsiasi dubbio sull’applicabilità della procedura di impugnazione ivi disciplinata anche ai casi di nullità delle delibere condominiali. Nella nuova disposizione si parla infatti espressamente di annullamento delle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio da promuovere dinanzi alla competente autorità giudiziaria nel termine perentorio di 30 giorni. Mentre in precedenza si poteva equivocare se il ricorso diretto a fare accertare in giudizio la contrarietà delle deliberazioni assembleari alla legge o al regolamento di condominio comprendesse o meno anche i casi di nullità delle stesse, la nuova versione della predetta disposizione chiarisce in modo inequivocabile che detta azione giudiziale, con particolare riferimento al menzionato termine di decadenza, è fi nalizzata esclusivamente all’accertamento dell’annullabilità della volontà assembleare (occorre peraltro osservare come la stessa giurisprudenza di legittimità abbia ormai confi nato i casi di nullità a categorie del tutto marginali). La legittimazione ad agire. La nuova disposizione specifi ca altresì che la legittimazione attiva all’impugnazione delle deliberazioni assembleari spetta tanto ai condomini presenti in assemblea, che abbiano votato in senso contrario all’approvazione della delibera, quanto a quelli assenti, quanto, infi ne, a quelli che, pur avendo partecipato alla riunione condominiale, sia siano astenuti dal voto. Il termine di decadenza di 30 giorni per l’impugnazione della delibera condominiale decorre dalla data dell’assemblea per i dissenzienti e gli astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. Le modalità di impugnazione delle deliberazioni. Con l’eliminazione della parola «ricorso» dall’art. 1137 c.c. il legislatore ha poi risolto una volta per tutte l’annosa questione se il termine in questione debba essere inteso in senso tecnico o atecnico e se, quindi, l’impugnazione delle deliberazioni assembleari debba avvenire con ricorso o con atto di citazione. si limita infatti a dire che chi intende impugnare una deliberazione assembleare che si assuma contrarie alla legge o regolamento di condominio deve chiederne l’annullamento all’autorità giudiziaria entro il termine di 30 giorni, rientrando dunque detto procedimento tra quelli ordinari, normalmente introdotti con atto di citazione. La sospensione dell’effi cacia della delibera impugnata. Con gli ultimi due commi del novellato art. 1337 c.c. si è quindi voluta ulteriormente chiarire la questione della sospensione dell’effi cacia della delibera condominiale impugnata. Detta istanza, di natura cautelare, potrà quindi essere causa quanto anteriormente alla stessa. Limitatamente a quest’ultimo caso il legislatore ha però inteso specifi care che l’istanza di sospensione proposta autonomamente e anteriormente all’avvio della causa di merito non sospende il termine di decadenza di 30 giorni di cui al medesimo art. 1337 c.c. ovvero, detto in altri termini, non equivale all’atto di impugnazione della volontà assembleare. La mediazione c.d. obbligatoria delle controversie condominiali. L’art. 5 del dlgs n. 28/2010, normativa quadro in materia di mediazione, obbliga le parti a far precedere l’eventuale azione giudiziaria in materia di condominio da un bonaria della controversia presso specifici organismi iscritti in un apposito registro tenuto presso il ministero della giustizia. Circa il significato del concetto di «controversia condominiale» la legge di riforma ha opportunamente chiarito che sono tali quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni dettate dal codice civile e dalle relative disposizioni di attuazione in materia condominiale. In altri termini, rientrano nella c.d. mediazione obbligatoria le liti tra condomini e tra questi ultimi e il condominio, non anche quelle tra il condominio e soggetti terzi (fornitori, ecc.). Anche in ordine alla libertà dei litiganti di scegliere l’organismo cui inviare l’istanza di mediazione la legge di riforma ha inserito una disposizione del tutto peculiare per il condominio, prevedendo che la stessa debba essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. La nuova disposizione normativa opportunamente chiarisce inoltre che al procedimento di mediazione è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c. È poi stato ulteriormente previsto che se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. La proposta di mediazione deve quindi essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Si tratta di disposizioni chiare e opportune che consentono di superare molti dei dubbi fi no a oggi emersi in materia di mediazione delle liti condominiali e che dovrebbero quindi agevolare il compito degli amministratori condominiali, garantendo maggiori possibilità di successo a questo particolare strumento di risoluzione delle controversie. Occorre però evidenziare come a oggi la mediazione in materia condominiale non possa più ritenersi obbligatoria a seguito dell’annuncio dato dalla Corte costituzionale lo scorso 24 ottobre 2012 circa la dichiarazione di illegittimità, per eccesso di delega legislativa, del dlgs n. 28/2010. In questi giorni si rincorrono però le voci su possibili e immediate sanatorie per via legislativa, in attesa del deposito delle motivazioni della predetta sentenza. © Riproduzione riservata