I mutui dopo Lagarde

Un rincaro davvero robusto della rata dei mutui casa c’è già stato. Ma si trasformerà in un autentico salasso se la corsa al rialzo dei tassi (come anticipano i future sugli indici) dovesse proseguire al ritmo attuale. Le prime stime in circolazione sono piuttosto allarmanti. Secondo le simulazioni di Facile.it, se l’aumento dei tassi della Bce (+0,75%) dovesse ribaltarsi pari pari dell’Euribor, salirebbe a 604 euro la rata mensile di un mutuo da 126 mila euro a tasso variabile acceso a gennaio 2022, vale a dire 50 euro in più rispetto a oggi e 150 euro in più da inizio anno (+32%). Per le famiglie riflessi pesanti fin da subito quindi, cioè dal 2 novembre quando la decisione della Bce entrerà in vigore, anche perché si sommano ai rincari subiti da molti prodotti. Non solo, come se non bastasse le prospettive sono ancora più cupe: le ragioni che hanno portato all’aumento dei tassi sono ancora tutte lì ovvero l’inflazione (+11,8% a ottobre), tutt’altro che domata in quanto legata al caro energia e all’aumento di di tutti i prodotti influenzati dal conflitto russo-ucraino e dalle tensioni sulle catene di approvvigionamento. Per questa ragione i future sugli Euribor, che rappresentano l’aspettativa che gli operatori hanno sull’andamento dell’indice più a lungo termine, segnalano la possibilità di aumenti ancora più consistenti. Secondo queste previsioni, entro fine anno l’Euribor 3 mesi arriverà al 2,24% facendo balzare la rata del mutuo, se così fosse, addirittura a 630 euro, 174 euro in più rispetto a inizio anno. Già ora comunque, secondo un’indagine di mUp Research e Norstat, 2,4 milioni di italiani hanno dichiarato di aver avuto difficoltà da inizio anno a rimborsare il mutuo e 218mila hanno addirittura saltato una o più rate, mentre altri 780mila potrebbero essere costretti a farlo se le rate continueranno a salire.

La buona notizia è che non è detto che questo scenario apocalittico si traduca in realtà, almeno non del tutto: da tempo l’Euribor non è perfettamente allineato al tasso Bce (come dimostrano i tassi interbancari negativi al -0,5% durati per anni) e inoltre parte dell’ultimo aumento è già nei prezzi. «Per sapere quale sarà l’aumento effettivo delle rate bisogna quindi attendere», conferma Ivano Cresto, managing director prodotti di finanziamento di Facile.it, «fermo restando che l’impatto sarà diverso da caso a caso in base all’importo residuo del mutuo e al numero di rate ancora da pagare: più si è vicini a scadenza, minore sarà l’effetto sulle rate». I mutuatari inoltre, attuali e futuri, possono cercare di limitare i danni. Come sottolinea Mutuionline l’aumento del costo del denaro (tre rialzi consecutivi, 0,5% a luglio, e 0,75% a settembre e ottobre) hanno avuto effetti già visibili. Chi ha già un mutuo infatti si frega le mani se ha puntato sul tasso fisso negli anni scorsi, e si ritrova quindi con una rata bassa rispetto alle attuali e immutabile. A preoccuparsi invece è chi ha un mutuo indicizzato (per fortuna relativamente pochi dopo l’ondata di surroghe degli anni scorsi grazie all’Irs ai minimi storici), che deve in tutti i modi cercare di calmierare la rata, e chi compra casa ora, che deve capire come limitare i rischi ma anche riuscire a risparmiare. Da qui il balzo delle richieste di surroga, passate dal 12,1% al 19,2% delle operazioni, in controtendenza rispetto alla riduzione degli ultimi tre anni, al fine appunto di tutelarsi dagli aumenti dell’Euribor, sostituendo il mutuo a tasso variabile già in corso con uno a tasso fisso o a tasso variabile con cap che garantiscono maggiore stabilità della rata. Il secondo effetto si è registrato a livello di richieste: ne ha fatto le spese soprattutto il mutuo a tasso fisso che sul portale MutuiOnline.it ha visto crollare la domanda dal 90% dei primi mesi dell’anno a poco più del 50% attuale. Il resto si è diviso tra il classico tasso variabile ( salito al 29% mentre prima non superava il 10-15%), e altre tipologie di prodotto, quasi inesistenti fino a pochi mesi fa. Il maggior successo lo sta riscuotendo il mutuo variabile con cap (17,8%), cioè indicizzato ma con un tasso massimo prefissato: la rata è un po’ più alta rispetto al tasso variabile puro, ma inferiore rispetto al tasso fisso, e inoltre può salire ma solo fino a un certo limite prefissato. In lieve ripresa anche i mutui misti e a rata costante, che attirano intorno all’1% della domanda ciascuno. Il primo permette di passare dal tasso fisso al variabile (o viceversa) più volte nel corso del contratto, a scadenze prefissate. Il tasso di partenza può essere sia fisso sia variabile e nella maggior parte dei casi l’opzione di modifica del tasso viene acquistata in fase di sottoscrizione del contratto ad una maggiorazione di spread. Il secondo invece stabilizza la rata a scapito però della durata del mutuo, che potrebbe allungarsi di molto in ca di rialzo dei saggi elevati e prolungati.

Altri modi per risparmiare sulla rata sono offerti dai cosiddetti mutui green, riservati all’acquisto di abitazioni di classe energetica elevata (A oppure B) o che possono raggiungerla a fronte di lavori di ristrutturazione, e che in genere offrono uno sconto di 20-30 centesimi rispetto a quelli ordinari. Molto conveniente anche l cosiddetto mutuo giovani, riservato agli under 36, che ha riscosso grande successo ma è poi scomparso dalla scena con il rialzo dei tassi. Prevede sconti sul tasso e sulle spese fiscali, ma soprattutto, grazie alla garanzia pubblica, è accessibile ance a ci ha u lavoro precario oppure a chi necessità di un finanziamento che supera l’80% del valore dell’immobile (Ltv oltre l’80%). Ora potrebbe tornare sulla scena perché il nuovo Governo ha annunciato durante la riunione della commissione speciale della Camera l’intenzione di presentare un maxi-emendamento al Decreto Aiuti Ter, sulla scia dell’apertura mostrata dall’ultimo Consiglio dei ministri del Governo Draghi. Il provvedimento includerebbe anche le modifiche alla norma che salvaguarda i tassi di interesse agevolati sui mutui per gli under 36 per l’acquisto della prima casa, nonostante l’aumento dei tassi. Al momento la norma sarebbe valida per le domande di mutuo presentate entro il 31 dicembre 2022, ma si auspica un’estensione della norma al 2023. «La proposta di modifica alla norma del mutuo giovani va sicuramente nella direzione giusta per riattivare una delle principali misure di inclusione sociale degli ultimi anni», spiega Alessio Santarelli, dg broking di Mutuionline. «La misura ha subito una battuta d’arresto ormai da giugno, è fondamentale estenderla all’anno prossimo per dare ai giovani una finestra sufficiente per concludere i contratti di mutuo, arginando così anche gli effetti di rialzo dei tassi in seguito alle misure della Bce».

In soccorso potrebbero poi arrivare anche le banche con iniziative ad hoc. Come Banca Mediolanum che ha messo a punto un pacchetto di soluzioni per mitigare il rialzo dei tassi. La struttura di molti dei suoi mutui prevede per esempio una riduzione dello spread dello 0,20% al superamento di prefissate soglie dell’Euribor. Previsto inoltre un taglio dello spread dello 0,25% per 12 mesi per tutti i clienti più esposti agli effetti negativi del rialzo dei tassi. Infine, dal 7 ottobre, chi accende un nuovo mutuo potrà richiedere un preammortamento iniziale di 6 mesi, che consente quindi una rata più leggera. «Banca Mediolanum ha sempre fatto la propria parte per i clienti in particolari difficoltà», spiega l’ad Massimo Doris. «Come avvenuto nell’ottobre 2008, dopo il default di Lehman Brothers, quando abbiamo compensato le perdite dei clienti».

Tenere sotto controllo la rata è indispensabile del resto per sostenere sia i mutuatari sia il mercato residenziale (meno accessibile con mutui più cari), pena il rischio di una riedizione della profonda crisi dello scorso decennio. «Grazie a un costo degli immobili sostanzialmente stabile, +6% in tre anni, l’aumento dei tassi non dovrebbe causare un crollo della domanda», conclude Santarelli, come invece potrebbe avvenire negli Usa dove i prezzi sono saliti del 45% o nel Nord Europa dove sono rincarati del 30-35%». (riproduzione riservata)
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