Teresa Campo
E’una storia di successo quella del Mutuo giovani versione governo Draghi, il fondo di garanzia sui mutui per la prima casa gestito da Consap che, fino al 30 giugno 2022, concederà a giovani under 36 con Isee inferiore a 40mila euro una copertura pari all’80% della quota capitale in caso di mutuo con loan to value superiore all’80%. Di fatto una misura a sostegno delle categorie che hanno più difficoltà a comprare casa. Basta guardare ai dati. Sono ancora relativamente poche le banche che propongono mutui specifici (ma includono già tutti gli istituti principali), ma le offerte sono tutte molto competitive, Taeg dell’1-1,2% a tasso fisso anche sulle scadenza lunghe, nettamente inferiori al valore limite fissato dal Governo, ovvero un Taeg dell’1,8%, Ma non solo. Nell’ultimo trimestre si parla di un vero boom di richieste da parte dei giovani under 36, ma anche da parte dei giovanissimi under 25 e perfino di quelli a più basso reddito. E’ quanto emerge dall’Osservatorio MutuiOnline.it. Sono infatti saliti dal 33,9% al 43,4% del totale quelli richiesti da chi ha meno di 36 anni, ma ancor di più salgono al 5,8% del totale quelli richiesti dagli under 25, quota più alta mai registrata dall’Osservatorio. E infine gli aspiranti mutuatari con reddito sotto i 1.500 euro al mese passano dal 32,3% di inizio anno al 37,4% dell’ultimo trimestre. Insomma una scommessa vinta, che mette fine ai risultati parziali registrati dalle misure analoghe varate negli anni precedenti. Lo stesso fondo Consap (Fondo di garanzia mutui prima Casa varato nel 2013), che pure ha portato ottimi risultati, con mutui erogati per un valore di 17,5 miliardi nel periodo 2013-2020, in realtà ha certo aiutato a comprar casa gli italiani meno abbienti ma non i giovani. Anzi, complice l’incertezza che caratterizza l’economia italiana da oltre un decennio, i mutui erogati agli under 36 anni sono passati dal 37,9% del totale del 2011 al 28,9% di inizio 2021. Il vecchio fondo Consap non risolveva infatti il nodo di fondo che impediva ai giovani di accedere a un mutuo: «quale banca potrà mai permettersi di finanziere un giovane senza soldi e anche senza un lavoro stabile?», spiegava infatti un vecchio banchiere.

«Ebbene, attraverso il Decreto Sostegni-bis dello scorso maggio, il nuovo mutuo giovani ha introdotto le modifiche necessarie proprio per superare questo impasse. Attraverso cinque punti fondamentali, sia normativi che di mercato», spiega Alessio Santarelli, direttore generale broking del gruppo MutuiOnline. «Il primo vede un’agevolazione fiscale ad hoc o meglio l’azzeramento o quasi delle imposte legate all’acquisto della casa». Si tratta di un taglio non indifferente, che va dal 2% di imposta di registro calcolata sulla rendita catastale rivalutata alle imposte ipotecaria e catastale, in realtà già molto basse sulla prima casa, fino allo 0,25% sull’importo del mutuo, e che diventa ancora più significativa per chi compra casa dal costruttore, soggetta dunque a Iva. Al posto del 2%, l’imposta di registro sarebbe in questo caso del 9%, calcolata sul prezzo reale, mentre con l’agevolazione per i giovani l’aliquota viene tagliata al 4%. Importante è anche quanto stanziato per rifinanziare il nuovo fondo di garanzia, il triplo rispetto alla misura precedente, ovvero 290 milioni di euro al posto dei 100 milioni dell’edizione precedente, evitando così il rischio che il plafond vada esaurito: la somma erogata non corrisponde infatti all’erogato ma solo alla parte sottoposta a garanzia e che corrisponde alla quota di default stimata. Va poi considerato che oggi i mutui sono sicuramente più competitivi rispetto a quando fu varato il vecchio fondo Consap, di fatto ancora sui minimi storici di sempre o appena qualche centesimo sopra, «condizione che dovrebbe consigliare a tutti di affrettarsi a comprare casa prima che, a causa dell’aumento dell’inflazione, le condizioni cambino», sottolinea Santarelli. «Non solo. Anche i prezzi delle case stanno salendo, e un po’ in tutta Italia, per cui non è il caso di perdere tempo».

Ma sono state soprattutto le ultime due innovazioni a dare una marcia in più al provvedimento. «La prima ha visto l’innalzamento della quota garantita dal fondo Consap dal 50% all’80%, potenziamento della garanzia rende molto più agevole alle banche concedere mutui anche al 100%, molto richiesti dai più giovani che proprio per l’età non hanno avuto il tempo di accumulare grandi risparmi, e a chi ha un lavoro atipico», aggiunge Santarelli. “L’altra vede l’innalzamento della soglia Isee da 30 mila a 40 mila euro annui. Un cambiamento importante e che rende il mutuo accessibile praticamente a tutti i giovani considerando che solo il 4% degli under 36 ha un Isee superiore».

L’offerta delle banche però, come premesso, anche se molto interessante non è ancora particolarmente vasta, anche se si va via via arricchendo. Del resto alcuni mesi sono stati necessari per valutare l’effettivo impatto delle nuove misure sul rischio, e quindi sui costi a cui proporre il mutuo. Alcuni elementi appaiono però interessanti già fin d’ora, come dimostrano le tabelle in pagina elaborate da Mutuionline. Non solo i tassi sono molto competitivi, ma spesso non vi è alcuna differenza tra un mutuo con loan to value all’80% e uno al 100%. E’ il caso dei prodotti proposti da Intesa Sanpaolo ma anche di Bper Banca. Altri istituti offrono invece condizioni ancora più favorevoli, come l’1%, ma solo in una delle due categorie, come per esempio Credit Agricole (solo per i mutui al 100%) oppure Bnl Mutuo Spensierato (solo all’80%). Sconti ulteriori sono infine previsti in alcuni casi per chi sceglie una casa green, ovvero in classe A oppure B. E’ il caso di Intesa Sanpaolo che applica un ulteriore sconto dello 0,10%. Infine, non mancano anche offerte a tasso variabile, in realtà poco gettonate considerando il rischio elevato. (riproduzione riservata)
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