Se il Pir entra in casa

di Teresa Campo

Finora i titoli immobiliari quotati hanno collezionato soprattutto delusioni. Ma la prevista apertura dei Pir anche al cosiddetto mattone di carta, ovvero ai prodotti finanziari con sottostante immobiliare (finora ne erano stati esplicitamente esclusi), potrebbe finalmente infrangere la maledizione che sembra pesare sul comparto. Ma sarà proprio così? Al mercato real estate i Piani individuali di risparmio, indirizzati a sostenere lo sviluppo delle piccole e medie imprese, si presentano forti di un anno di successi oltre le attese: oltre 5 miliardi di raccolta a giugno
2017 (con prospettiva di toccare quota 70 miliardi nel prossimo quinquennio), che hanno messo le ali ai titoli del segmento Star e dell’Aim, facendo guadagnare il 44% da inizio anno all’indice delle small cap.
Per quanto riguarda il mattone, l’afflusso di capitali privati freschi che attraverso i Pir arriverebbe sui titoli quotati ne aumenterebbe
capitalizzazione e forza, innescando un circolo virtuoso fatto di ricapitalizzazioni, nuovi investitori, nuovi collocamenti che a
loro volta attirerebbero altri investitori, soprattutto istituzionali e internazionali, interessati solo a mercati dinamici, trasparenti,
liquidi e di grandi dimensioni.
D’un colpo insomma verrebbero cancellati tutti gli handicap che hanno finora frenato lo sviluppo del real estate tricolore. E tutto questo favorito anche da un altro nuovo elemento. La casa, che resta pur sempre nel cuore degli italiani con una quota di proprietari oltre il 70%, tra le più alte
del mondo, al momento non riesce più a regalare le soddisfazioni del passato: dopo il dimezzamento post crisi, dal 2014 le compravendite hanno ricominciato a crescere ma i prezzi stentano a seguirle, anzi in media risultano tuttora in calo. I tassi bassi, l’offerta abbondante, la qualità non sempre elevata delle abitazioni frenano il potenziale di rivalutazione nel tempo.
Insomma, stavolta la concorrenza della casa all’investimento in strumenti immobiliari potrebbe essere meno agguerrita che in passato, convogliando verso i titoli immobiliari una massa consistente di investitori. Mercato, banche d’affari e addetti ai lavori ne sembrano convinti: all’annuncio della possibile estensione dei Pir anche alle società immobiliari, i titoli quotati hanno reagito con un immediato rimbalzo, forti anche delle raccomandazioni positive da parte delle banche d’affari secondo cui la sottovalutazione generalizzata di questi titoli e i buoni dividend yield
offerti ne fanno un oggetto di investimento interessante.
Lo spauracchio però è che possa ripetersi quanto già avvenuto in passato. Per esempio il triste epilogo dei fondi immobiliari quotati, arrivati a scadenza nel momento peggiore del ciclo immobiliare, rimanendo così incartati e con loro i quotisti che si sono visti rinviare la scadenza di anno in anno e le performance crollare. Oppure le deludenti performance borsistiche delle società quotate sul listino principale: le quotazioni
record ante crisi si sono polverizzate e non solo quelle interessate da turnaround o vicende giudiziarie. Perfino le siiq, le società di
investimento immobiliare quotate, che pure nello stesso periodo in Francia e Spagna hanno riscosso un successo notevole, in Italia sono sempre
rimaste sottotono e anzi il mercato ha respinto chi voleva quotarne di nuove. Il tutto mentre l’investimento diretto in asset immobiliari, sostenuto
dagli investitori internazionali, continua a segnare nuovi record e promette di chiudere l’anno oltre quota 9 miliardi di euro: in altre
parole, agli investitori esteri piacciono i nostri immobili, ma non gli strumenti che vi investono.
«Ma quello di fondi, siiq e ipo non è un copione per forza destinato a ripetersi», sostiene Manfredi Catella di Coima Res, l’unica siiq nel 2014 ad
aver superato le forche caudine del collocamento in borsa.
«In passato, oltre alla situazione economica e politica, a tenere lontani gli investitori esteri dal mattone di carta era la diffidenza verso il sistema di valutazione immobiliare, giudicato opaco. Nel frattempo però è cresciuta una nuova generazione di valutatori indipendenti che adotta standard internazionali. Noi stessi ci rifacciamo allo standard Epra, così da riuscire a esprimere i nostri dati in modo chiaro e comparabile. Fondamentali sono poi un business chiaro e dimensioni consistenti, così come fanno i Reit internazionali, super specializzati per tipo di investimenti, così che chi investe sa bene cosa compra.
Anche in Italia ci si sta avviando su questa strada, mentre i Pir col tempo potranno risolvere il problema dimensionale». Il come è presto detto: più liquidità sui titoli comprimerebbe lo sconto tra quotazioni e nav, favorendo eventuali aumenti di capitale.
I Pir da soli però potrebbero non bastare a rilanciare il mattone tricolore e i singoli titoli. «Il successo delle siiq francesi per esempio passa anche attraverso uno sviluppo accurato dello strumento», aggiunge Giuseppe Andrea Giannantonio, esperto fiscalista e socio dello studio Chiomenti, «ovvero almeno quattro o cinque aggiustamenti della normativa, mentre in Italia ce n’è stata una sola nel 2014. Resta poi da capire
quali titoli diventeranno effettivamente accessibili ai Pir». A oggi non è ancora noto se per tutte le quotate immobiliari decadrà il divieto precedente. Se sulle siiq sono tutti d’accordo, in quanto società super regolamentate, con business definito (l’80% degli utili deve provenire da locazione di immobili) e obbligo di distribuzione di un alto dividendo, alcuni storcono invece il naso quando si parla di fondi immobiliari (non sono vere imprese ma si occupano solo di gestione) e di società non siiq (fanno un po’ di tutto e quindi possono presentare un rischio più elevato). Assai improbabile infine l’eventualità di Pir fatti da privati: «Banca d’Italia in passato ha bocciato severamente i fondi immobiliari familiari e qualunque società di scopo che volesse strumentalizzare il vantaggio fiscale», ricorda Giannantonio.
Tutto ciò però ancora non basta ad assicurare l’effetto positivo dei Pir sul mattone. «E questo non solo perché occorre attendere il varo definitivo della legge, ma perché non ci sono ragionevoli elementi per definire quanto della raccolta dei Pir sarà orientabile verso il settore immobiliare», spiega Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma. Ante Pir l’allocazione finanziaria verso il settore da parte dei risparmiatori è sempre stata modesta sul totale della gestione finanziaria. «I Pir possono quindi essere un’opportunità da cogliere, non un’assicurazione sull’afflusso di risorse. In conclusione, l’innovazione normativa rappresenta un elemento positivo, ma va accompagnata da maggiore propensione alla trasparenza. Il rischio, come già accaduto, è quello di entusiasmarsi per un presupposto, dimenticando quanto serve prima della sua concretizzazione.
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