Nelle nuove opzioni per le locazioni di fabbricati strumentali cambiano i calcoli di convenienza. In precedenza le locazioni di immobili strumentali a privati o pro – ratisti erano obbligatoriamente da assoggettare a Iva. Il regime di imponibilità, infatti, era obbligatorio qualora la locazione strumentale fosse stipulata nei confronti di uno dei soggetti di cui lettere b) e c) del n. 8-ter) dell’art. 10, e cioè: soggetti passivi d’imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d’imposta in percentuale pari o inferiore al 25%; soggetti che non agiscono nell’esercizio di impresa, arti o professioni. Oggi invece anche queste locazioni hanno come regola generale quella dell’esenzione superabile solo tramite opzione esercitata dal locatore. Ma qui entrano in gioco le valutazioni di convenienza. Fino a oggi concedendo a una banca o a un’assicurazione, o comunque a soggetto con un pro rata di detraibilità vicino allo zero, un uffi cio occorreva necessariamente assoggettare a Iva al 21% i corrispettivi. In tal caso il soggetto por ratista vedeva innalzarsi (del 21% nel caso di pro rata pari a zero) il costo della locazione. Ma non vi erano alternative. Ora invece le alternative ci sono, in quanto senza l’opzione si applica il regime generale di esenzione. È evidente il vantaggio che la mancata opzione darebbe al conduttore a cui però potrebbe fare da contraltare il peggioramento della situazione in tema di detraibilità dell’imposta in capo al locatore. È vero che l’opzione è una scelta che il legislatore lascia al locatore, ma è facile da immaginare che il tutto si risolverà in sede di accordo e sulla base della forza contrattuale delle parti. Soprattutto quando si tratterà di contrattare con soggetti tipicamente pro ratisti (banche e assicurazioni) è allora facile immaginare che la spinta di questi soggetti verso la mancata opzione lascerà (non di rado) poco spazio di manovra al proprietario – locatore. In questo caso pertanto torneranno (o rimarranno) di attualità le problematiche legate al pro rata (ed eventualmente anche alla rettifi ca della detrazione). Il ragionamento (anche se le locazioni di immobili strumentali è in questo caso più rara) si può ripetere anche per i contratti stipulati con i privati. Anche in questo caso l’imposizione indiretta su tale operazione potrebbe infatti limitarsi all’imposta di registro dovuta.