PER LA CASSAZIONE SUI SINGOLI PROPRIETARI RICADE LA RESPONSABILITÀ PENALE PER DANNI A TERZI
di Gianfranco Di Rago
Manutenzione di facciate e balconi: la sicurezza ha la priorità. Se l’amministratore non si attiva per effettuare i lavori necessari a mettere in sicurezza i beni, in quanto l’assemblea non riesce a deliberare o non vengono stanziati i fondi necessari, i condomini non sono autorizzati a rimanere in fiduciosa attesa, ma devono intervenire autonomamente per evitare danni a terzi. Oltre a una responsabilità civile pendente in capo al condominio o ai singoli condomini, a seconda che si tratti di un bene comune o di proprietà esclusiva, per questi ultimi vi può infatti anche essere una responsabilità penale. Ha fatto luce sul punto una recente sentenza della sezione prima penale della Corte di cassazione, la n. 31592, pubblicata lo scorso 7 giugno 2022.
I fatti di causa. Il tribunale di Messina aveva condannato quattro imputati, proprietari di unità immobiliari situate in un edificio condominiale, alla pena di 400 euro di ammenda, ritenendoli responsabili di avere omesso di provvedere ai lavori necessari di ripristino dei balconi dei rispettivi appartamenti al fine di rimuovere il pericolo rappresentato per i passanti da tale mancata manutenzione. Gli imputati si erano difesi addebitando la responsabilità degli omessi interventi alla mancata formazione della volontà assembleare nel corso degli anni (addirittura dal 2008), poiché l’assemblea, pur convocata più volte sul punto dall’amministratore, non era mai riuscita a raggiungere la maggioranza necessaria per deliberare validamente. Nessuno dei condomini aveva però formalmente diffidato l’amministratore del condominio a porre in essere tutte quelle misure precauzionali tese a evitare i pericoli di crolli o il progressivo degrado delle strutture con la posa delle reti di protezione, né aveva operato autonomamente in tal senso.
La responsabilità penale. L’ipotesi di reato alla quale hanno fatto riferimento i giudici nella specie è quella di cui all’art. 677 c.p., articolo che reca la rubrica “omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina”. Si tratta di una disposizione che è stata depenalizzata con il dlgs n. 507/99 nella parte in cui si punisce il proprietario di un edificio che necessita di manutenzione, o chi sia tenuto per lui a tale adempimento, il quale ometta di attivarsi per rimuovere la situazione di pericolo (la sanzione è ora appunto quella della sanzione amministrativa pecuniaria da un minimo di 154 a un massimo di 929 euro). Tuttavia, la previsione di cui al terzo comma della disposizione in questione, per la sua maggiore gravità, ha mantenuto rilevanza penale. Ove, infatti, si metta in pericolo l’incolumità delle persone, la pena è quella dell’arresto fino a sei mesi o dell’ammenda.
Nella specie il tribunale aveva evidenziato che i proprietari di immobili rivestono una posizione di garanzia non delegabile interamente ad altre figure, quali l’amministratore di un condominio, con le quali condividono comunque l’obbligo di agire anche su beni non di loro esclusiva proprietà. Infatti, l’attribuzione dell’obbligo di garanzia all’amministratore per la conservazione delle cose comuni non esclude, anzi implica, che in caso di sua inerzia siano i proprietari a risponderne, anche solo per culpa in vigilando. Nel caso di specie, come spesso accade, si trattava oltre tutto di una situazione che si trascinava da molto tempo, di cui quindi gli imputati erano perfettamente consapevoli, di modo che il tribunale aveva individuato nel loro comportamento una condotta omissiva di un grado di negligenza tale da integrare l’elemento della colpa.
La mancata manutenzione delle facciate e dei balconi. La responsabilità penale dei condomini per il distacco di intonaco o muratura dall’edificio può dunque sussistere sia ove siano interessate le parti comuni, si pensi per esempio alla facciata, sia, a maggior ragione, ove la cattiva manutenzione riguardi beni di proprietà esclusiva. A questo proposito è d’obbligo un sia pur sintetico chiarimento relativo ai balconi, dei quali non è sempre agevole stabilire la natura, comune o privata. Occorre in primo luogo ricordare la classica distinzione tra balconi incassati e aggettanti. Soltanto questi ultimi, secondo la giurisprudenza, sono da considerarsi di proprietà esclusiva, in quanto, protendendosi oltre la sagoma dell’edificio e non avendo alcuna funzione portante o di copertura dei vani sottostanti, vanno intesi come un semplice prolungamento verso l’esterno della superficie dell’unità immobiliare. Tuttavia, non tutte le parti del balcone aggettante possono considerarsi private. A date condizioni, infatti, gli elementi che compongono la parte frontale e quella inferiore del balcone devono considerarsi di interesse comune, ove abbiano una funzione decorativa, avuto riguardo alla facciata del palazzo nel suo insieme. Se, quindi, per le parti comuni la responsabilità penale dei condomini può concorrere con quella dell’amministratore, nel caso di distacchi verificatisi in relazione ai balconi aggettanti gli stessi rispondono in ogni caso, in quanto proprietari esclusivi del bene e, quindi, direttamente onerati dal relativo obbligo di manutenzione.
I chiarimenti forniti dalla Suprema corte. Occorre a questo punto chiarire meglio in quali casi il condomino possa essere chiamato a rispondere penalmente ove il distacco si sia originato da un bene comune e il condominio sia dotato di un amministratore, come detto obbligato a mantenere in buono stato i beni e i servizi collettivi. Di questo si è occupata la Cassazione nella sentenza in questione, esaminando l’impugnazione proposta dai condomini condannati. Questi ultimi avevano infatti eccepito di essersi sempre preoccupati di segnalare la situazione di pericolo della facciata condominiale all’amministratore e di avere sempre partecipato alle assemblee, nelle quali, però, non era mai stato raggiunto il numero legale per deliberare in merito. Per questo motivo gli stessi sostenevano la propria mancanza di responsabilità, in quanto avrebbe dovuto essere l’amministratore ad attivarsi per risolvere la questione.
La Suprema corte, richiamando un proprio recente pronunciamento (decisione n. 50366/2019), ha quindi confermato che in caso di omissione di lavori in parti di edifici condominiali che minacciano rovina, la mancata formazione della volontà assembleare e/o l’omesso stanziamento dei fondi necessari per procedere alle attività di manutenzione escludono la responsabilità dell’amministratore per il reato di cui all’art. 677 c.p.. D’altra parte, quest’ultimo, ove non abbia in cassa le risorse economiche per procedere agli interventi necessari e, pur convocando i condomini in assemblea per le necessarie delibere, non abbia da questi la minima collaborazione, non riuscendo a raggiungersi i necessari quorum, null’altro può fare nell’interesse del condominio, se non almeno provvedere a mettere in sicurezza l’area interessata dai distacchi, evidenziando ai terzi la situazione di pericolo. In detta ipotesi, come si diceva, ricade quindi su ogni singolo proprietario l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione di pericolo, indipendentemente dall’attribuibilità al medesimo dell’origine della stessa. Sbaglia quindi il condomino che, in situazioni del genere, si disinteressi del problema, pensando di esserne estraneo.
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