di Anna Messia e Andrea Pira
Poste Italiane ad offrire il tasso più conveniente ai proprietari immobiliari mentre Unipol e Iccrea brillano per la loro proposta accattivante alle imprese. Quando mancano poco più di due settiamane all’avvio del superbonus sulle ristrutturazioni immobiliari, fissato per il 15 ottobre, quasi tutte le banche e le compagnie di assicurazione hanno già sistemato nei loro scaffali le offerte commerciali per lanciarsi nella maxi partita dei crediti d’imposta al 110%, voluti dal sottosegretario alla Presidenza, Riccardo Fraccaro e riconosciuti dal decreto Rilancio a chi ristruttura la propria abitazione migliorandone la classe energetica o la sicurezza antisismica. In ballo, secondo le previsione dei costruttori dell’Ance c’è un business che vale 6 miliardi di euro per le imprese edili e, in termini di impieghi, la valanga di ristrutturazioni che si metteranno in moto si tradurrà in 10 mila nuovi posti di lavoro, per una crescita economica stimata in 21 miliardi. In pratica, piu dell’1% del pil, ma la stima è per difetto considerando che a cascata le ristrutturazioni sono destinate ad accelerare la ripresa di altri settori, a partire per esempio dagli elettrodomestici o dagli arredi. Anche il governo, non ha mancato di fare previsioni, ipotizzando lo sviluppo di un nuovo giro d’affari un po’ più contenuto ovvero di 14 miliardi di euro da qui al 2026, pari a circa 2,3 miliardi l’anno. A prescindere dalle previsioni, le attese sono altissime e a guadagnarci dovrebbero essere tutti i soggetti coinvolti a partire dai proprietari immobiliari che potranno ristrutturare la propria casa praticamente a costo zero. Anzi, guadagnando anche qualcosa in termini di crediti fiscali vantati davanti all’Agenzia delle entrate. Questo almeno sulla carta visto che, come detto, l’intera procedura per ottenere il bonus è piuttosto complicata tra l’asseverazione e i 38 documenti che sarebbero necessari per avviare i lavori e cedere il bonus e il rischio, in caso di errore, resta in capo al proprietario che potrebbe vedersi costretto a pagare per intero i lavori senza nessun credito davanti all’Erario.

In ogni caso il business fa gola a molti. A partire dalle banche che potranno acquistare i crediti da privati, condomini e imprese, guadagnando sulla differenza rispetto al 110% riconosciuto dall’Erario, con rendimenti superiori ai tassi Btp, e offrire allo stesso tempo prestiti-ponte per anticipare la liquidità necessaria ad eseguire i lavori. Non solo. A buttarsi a capofitto sul superbonus 110% sono anche le assicurazioni che da questo intervento avranno un triplice vantaggio. Come le banche potranno acquistare i crediti fiscali ma dovranno anche offrire copertura assicurativa (obbligatoria per legge) ai cosiddetti asseveratori, ovvero ai tecnici che dovranno garantire che i lavori abbiano effettivamente migliorato la classe energetica degli immobili. Nel pacchetto potranno poi aggiungere coperture assicurative per l’abitazione e lo stesso dl Rilancio ha previsto la possibilità di uno sconto fiscale aggiuntivo del 90% sul premio pagato per la polizza contro i disastri naturali nel caso in cui sia stata migliorata anche la sicurezza antisismica dell’immobile. Secondo la rilevazione effettuata da MF-Milano Finanza, tra le proposte messe a punto finora, l’offerta più aggressiva per i proprietari immobiliari arriva però dalle Poste che hanno scelto di offrire un 103% ai privati e alle piccole imprese. Mentre le altre proposte di mercato si fermano per ora a 102 euro per ogni 110 euro di credito fiscale, con l’unica eccezione di Carige che sale a 102,5. Il gruppo guidato da Matteo Del Fante per sbancare sul superbonus non solo potrà fare affidamento sulla rete capillare di uffici postali, ma ha deciso anche di puntare forte sulla tecnologia visto che l’elemento distintivo della sua offerta è che la pratica potrà essere conclusa completamente online, con l’unica condizione di avere un conto corrente BancoPosta dove sarà versata la liquidità riveniente dalla cessione del credito. Unipol e il gruppo Iccrea sono invece pronte a proporre il tasso più accattivante alle imprese edili, offrendo il 102% anche alle ditte coinvolte nei lavori di riqualificazione, mentre la gran parte del mercato si ferma al 100%.

A fissare gli standard sono stati gli istituti che si sono mossi per primi, Intesa, Unicredit e Bnl. In altri casi, come appunto Iccrea, il dato di 102 euro, pari al 92,7% del valore nominale del credito, rappresenta un punto di partenza. Il divario tra quanto pagato dalla banche e il credito d’imposta è legato al fatto che occorrono 5 anni per ammortizzare interamente il bonus. E ovviamente su scadenze a dieci anni le banche pagano un prezzo ancora più basso. Lo stesso principio vale per detrazioni in cinque anni diverse dal superbonus, come il bonus facciate o sismabonus

Nell’offerta conteranno anche i servizi di consulenza. Una corsa nella corsa. Intesa ha fatto squadra con Deloitte, Bnl con Ey, mentre Pwc con Banca Carige, Unicredit e Bper. Un capitolo a parte merita il finanziamento per eseguire i lavori. Di solito si tratta di finanziamenti brevi e non mancano i limiti: ad esempio l’importo massimo per singolo condomino di Carige è fissato a 20 mila euro.

«A vincere in questa competizione non sarà chi offre il tasso più conveniente ma più probabilmente chi si dimostrerà capace di acquistare i crediti in tempi rapidi», osserva Gianpiero Oddone, amministratore delegato e fondatore di Officine Cst, società specializzata nella gestione degli npl (controllata dal fondo Cerberus) che ha ideato una piattaforma di cessione del credito legata al superbonus che mira a ridurre al minimo i rischi, verificando la corretta della documentazione. Non solo. La piattaforma crea anche un mercato secondario dei crediti, con un meccanismo di asta competitiva e l’interesse è alto non solo tra banche e assicurazioni, ma pure tra le utilities e le casse di previdenza. A partire per esempio da Inarcassa, la cassa degli ingegneri e degli architetti, che è inevitabilmente legata a filo doppio alla partita del superbonus.

Per l’avvio dell’operazione manca però ancora qualche tassello in attesa della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dei due decreti del ministero dello Sviluppo sui massimali di prezzo e requisiti tecnici e sulle asseverazioni e controlli, a venerdì 25 non ancora pubblicati. Intanto altri stanno mettono a punto gli ultimi pacchetti. Mps studia l’accesso a una linea di credito la cui estinzione sarà associata alla maturazione del credito d’imposta o un prodotto specifico per la monetizzazione. In fase di finalizzazione è anche la proposta di Banco Bpm incentrata sull’utilizzo di una piattaforma online, con a disposizione un finanziamento ponte per le imprese che applicheranno lo sconto in fattura, nonché soluzioni per i grandi «aggregatori». A lavoro sul dossier è anche Cassa Centrale Banca: la filosofia è quella di strumenti flessibili da metà ottobre. Tra i capisaldi la separazione dell’acquisto del credito dal finanziamento dei lavori. (riproduzione riservata)

A metà ottobre Crif varerà il mercato secondario dei crediti fiscali
Un marketplace digitale su cui scambiare crediti fiscali, a partire da quelli rinvenienti dal Super Ecobonus, generati cioè dalle ristrutturazioni di immobili residenziali attraverso interventi d’efficientamento energetico o riduzione del rischio sismico. Il primo esperimento in questa direzione, anticipato pochi giorni fa da MF-Milano Finanza e nato sulla scia del Dl Rilancio, partirà a metà ottobre su impulso congiunto del Crif, tra i leader italiani nei sistemi d’informazioni creditizie, e della fintech Workinvoice, con l’advisory strategica e tecnica di Pwc. Mentre cantieri e gru si moltiplicano in scia all’iniziativa del governo e ai cospicui sgravi che promette (di fatto, si può puntare a ristrutturare a costo zero o quasi, come spiega l’articolo qui sopra), recenti stime indicano in una forchetta tra 15 e 30 miliardi di euro il controvalore che la torta potrebbe valere. All’interno del nuovo mercato secondario sarà dunque possibile cedere e acquistare -sotto forma di crediti d’imposta- le detrazioni previste dalla normativa. Un modello virtuoso che dovrebbe agevolare la trasformazione in liquidità del credito a prezzi di mercato e che al tempo stesso aiuterà ad accelerare la diffusione nell’utilizzo degli incentivi previsti. La piattaforma verrà gestita da Workinvoice, che farà da camera di compensazione: il compratore verserà alla stessa Workinvoice l’ammontare richiesto, importo che sarà sbloccato solo quando e se verrà effettivamente confermato il passaggio del credito tra le due controparti. Tra i punti di forza dell’iniziativa spicca il rispetto della compliance normativa, garantito attraverso verifiche tecniche e fiscali effettuate sui crediti. Senza contare che sia la fase di compravendita sia quella delle verifiche precedenti si svolgeranno per via telematica, il che garantirà tempistiche rapide (pochi giorni) grazie a un meccanismo d’incontro tra domanda e offerta che eliminerà potenziali inefficienze di mercato e consentirà di comprimere le commissioni. Con finalità differenti, sul nuovo secondario potranno operare soggetti privati, società, banche o altri finanziatori. Al tempo stesso, potranno essere acquirenti interessati anche aziende, compagnie assicurative, banche o fondi interessati ad ottenere un beneficio sui propri pagamenti fiscali e a diversificare il proprio portafoglio con asset class che garantiscono rapporti rischio-rendimento soddisfacenti. Proprio questo è l’aspetto chiave su cui Crif punta: banche e assicurazioni hanno un numero elevato di clienti interessati a ottenere un beneficio sui propri pagamenti fiscali, ma la maggior parte dispone di una tax capacity limitata per soddisfare le richieste. D’ora in avanti saranno invece libere di acquistare oltre la propria capienza fiscale, accontentando i clienti: i crediti in eccedenza potranno infatti essere messi sul mercato e venduti a soggetti che al momento sono fuori dalla partita. (riproduzione riservata)

Gli incentivi spingono anche il mercato della casa
Sarà forse anche grazie a bonus e superbonus, fatto sta che il mercato della casa per ora tiene. E anzi nel secondo trimestre mostra prezzi in crescita. E questo a dispetto di Covid e lockdown che di fatto hanno paralizzato il Paese da marzo a maggio e portato a un crollo delle compravendite delle abitazioni (-27% secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate) e alla caduta del Pil. In cifre, nel secondo trimestre l’indice Istat dei prezzi delle abitazioni acquistate (Ipab) è salito del 3,1% rispetto al trimestre precedente e del 3,4% nei confronti dello stesso periodo del 2019, battendo anche il +1,7% registrato nel primo trimestre. Contrariamente a quanto avvenuto negli ultimi anni, a sostenere il rincaro sono state sia le abitazioni nuove (+2,7% tendenziale) sia quelle esistenti (+3,7%), che salgono anche rispetto al trimestre precedente (+2 e +3,3%). Si tratta dunque di dati molto confortanti che diventano ancora migliori al Nord e in alcune città. Fermo restando che il trend dei prezzi delle case risulta positivo ovunque, Nordovest e Nordest mostrano aumenti molto più marcati, +5,5 e +4,1% rispettivamente, seguite da Sud e Isole (+2,3%), mentre un po’ più lento appare solo il Centro Italia, con una crescita dello 0,9%. Ma a battere ogni pronostico è Milano, dove su base annua i prezzi delle case nel secondo trimestre sono saliti addirittura del 15,9%. Rialzi delle quotazioni, ma molto più contenuti, anche a Torino (+1,8%) e a Roma (+1,3%). Insomma, per ora la temuta flessione dei prezzi causa pandemia non sì è vista, e anzi a partire da giugno le transazioni sono tornate su livelli quasi normali. Resta da capire se potrà essere così anche in futuro considerando la caduta del Pil (le ultime stime parlano di -8%). A dare una mano al comparto tuttavia potrebbe essere proprio il Covid-19: il prolungato lockdown e l’esperienza dello smart working hanno fatto desiderare un po’ a tutti case più grandi, comode, efficienti e belle. Una mano in questo senso potranno darla bonus e superbonus che, grazie alla cessione del credito d’imposta, consentono un profondo rinnovo delle abitazioni. I mutui ai minimi storici potranno invece sostenere chi preferisce cambiare casa, scegliendone una con la famosa stanza in più da attrezzare a studio, e magari anche giardino o terrazzo. (riproduzione riservata)

La carica dei consulenti
Secondo le ultime stime, sono almeno 12,5 milioni le famiglie potenzialmente interessate a ristrutturare casa, il doppio rispetto a prima dell’arrivo del Superbonus 110%. Peccato che aspetti tecnici e iter procedurale per la riqualificazione energetica e sismica dei condomìni previste dal Superbonus del 110% siano materia molto complessa, tale da rischiare di perdere il vantaggio fiscale se non viene fatto tutto a puntino. Nasce da qui Nomisma Opera (iniziativa coordinata da Marco Marcatili, responsabile sviluppo, e da Maurizio Bottaini, specialist) che si pone come arranger di tutto il processo del Superbonus del 110% per garantire a condomìni e famiglie la realizzazione di interventi di riqualificazione energetica e sismica realmente a costo zero. «La nuova iniziativa servirà a coordinare la progettazione degli interventi più vantaggiosi ed eleggibili dal Superbonus del 110%, la scelta delle imprese e dei finanziatori più idonei», spiega Luca Dondi, a.d. di Nomisma. «Nomisma Opera, che ha già siglato un accordo con Ance Emilia per avviare la sperimentazione del progetto in collaborazione con le imprese dell’associazione, supporterà al contempo condomìni, imprese e finanziatori nella gestione del processo». Anche Bnl Bnp Paribas ha appena definito due partnership con Protos e con EY per, rispettivamente, le asseverazioni tecniche e il visto di conformità legate al Superbonus 110%. Un’ulteriore novità arriva anche grazie alle sinergie di Bnl con Cardif (gruppo Bnp Paribas), player nel bancassurance, e Cargeas, compagnia assicurativa controllata da Cardif: i clienti privati che, nell’ambito del Superbonus 110%, cederanno il credito fiscale alla banca anche tramite l’impresa edile, riceveranno gratuitamente per un anno la polizza a protezione della casa e della famiglia. (riproduzione riservata)

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