di Teresa Campo

Mentre il mercato della casa langue, soffocato da congiuntura debole e allarme tasse, a sorpresa molto meglio se la passa il comparto dei mutui. I dati, anche se non concordi perché calcolati su basi diverse, parlano di crescita decisa: Assofin si ferma all’8%, Bankitalia arriva al 16%, mentre l’Abi svetta fin quasi al 30% (29,2%). 
In ogni caso, ed è quello che conta, i nuovi mutui nel 2014 hanno superato anche quelli erogati nel 2012, quando si erano attestati attorno a 13 miliardi di euro. La crescita peraltro, oltre che in termini di volumi erogati, si riscontra chiaramente anche in termini di numero di nuovi contratti stipulati, saliti nei primi sette mesi del 2014 del 10,3% (dati Assofin).

 

Ma se le banche sono tornate a finanziare chi compra casa, come mai allora il mercato residenziale italiano resta stagnante e il numero delle compravendite appena poco sopra rispetto ai minimi toccati nel 2013? Le risposte sono più d’una, ma forse la principale riguarda la composizione del nuovo erogato. Trionfano infatti i mutui per ristrutturazione (grazie agli incentivi fiscali sui lavori in casa o a fini di risparmio energetico) e quelli per surroga, mentre incrementi molto più modesti sono messi a segno da quelli legati a nuovi acquisti. I numeri sono chiari: da gennaio a luglio i cosiddetti «altri mutui» sono aumentati del 24,9% in volume e del 28,5% per numero contro il +4,3% e +5,9% registrato dai finanziamenti per l’acquisto. 
Gli «altri mutui» a loro volta si compongono per il 34,9% da mutui per ristrutturazione e costruzione, per il 30,4% da mutui di liquidità, per il 19,7% da mutui per surroga attiva e infine da mutui di sostituzione più liquidità (11,4%) e da quelli per il consolidamento del debito (1%). I nuovi finanziamenti che entrano effettivamente nel sistema sono quindi rappresentati solo dai mutui di acquisto e da quelli per ristrutturazione, gli altri comportano invece solo la sostituzione di un finanziamento con un altro.

 

Ma anche se i nuovi mutui per acquisto sono relativamente pochi rispetto al totale, ciò non toglie che il segmento nel suo complesso evidenzi un concreto miglioramento dello stato di salute. Il boom della surroga dipende dal minor costo dei nuovi prodotti: grazie al ritorno di tutti i player sul mercato è aumentata la competitività tra banche da un lato, mentre dall’altro hanno influito il calo dei tassi ufficiali e dei costi della raccolta (che incide invece sullo spread). Risultato: il costo dei mutui è oggi ai minimi storici, elemento che sta appunto spingendo alla surroga quanti avevano stipulato un finanziamento negli anni scorsi, a condizioni ovviamente ben peggiori.

Per quanto riguarda in particolare la riduzione dei tassi, quello medio è stato pari al 3,49% a luglio, dal 3,55% del mese precedente. Nelle rate si fa sentire soprattutto il calo dell’Euribor, che negli ultimi anni ha avvantaggiato chi ha sottoscritto un mutuo variabile. L’ufficio studi dell’Abi ha calcolato che oggi la rata mensile è scesa di circa 300 euro per chi ha sottoscritto un mutuo di 100 mila euro nel 2008 (a un tasso Euribor a tre mesi +120 punti base, si veda la tabella). L’Euribor a tre mesi, ha ricordato l’Abi, era pari al 4,6% nel 2008, mentre oggi viaggia attorno allo 0,1%. La significativa variazione dei tassi interbancari ha influenzato le preferenze di chi acquista casa: la quota di mutui variabili è salita dal 60,7% del secondo semestre 2013 al 66,5% del mese di agosto 2014, secondo l’osservatorio diMutuionline. Le indicazioni arrivate dalla Bce fanno pensare che i tassi resteranno bassi ancora a lungo.

 

L’unica cosa mancare ancora è una maggiore propensione al rischio da parte degli istituti di credito a causa del quadro congiunturale ancora debole. I segmenti del mercato dei mutui oggi in crescita sono infatti a rischio inferiore rispetto a quello dei nuovi mutui. Quindi anche se, come riportano gli ultimi dati Crif, la domanda di finanziamenti per la casa è in decisa crescita ormai da metà 2013, si tratta di una domanda che evidentemente ancora non supera gli stringenti paramentri di merito di credito oggi richiesti dalle banche. (riproduzione riservata)