La fase di stretta del credito sembra aver allentato le proprie maglie, con erogazioni per i mutui in crescita nei primi sette mesi dell’anno, e sul mercato iniziano a riaffacciarsi soluzioni High loan to value, ossia che finanziano fino al 100% del valore dell’immobile. Anche se da parte degli istituti di credito prevale la prudenza, con proposte ancora limitate e che richiedono al cliente maggiori garanzie rispetto ai finanziamenti tradizionali.
Mutui in ripresa.
Secondo dati Abi, che ha analizzato un campione di 84 banche, nei primi sette mesi dell’anno l’ammontare delle erogazioni di nuovi mutui è stato pari a 14,6 miliardi di euro, in crescita rispetto agli 11,4 miliardi dello stesso periodo del 2013. Con un incremento su base annua del 29,2%. Un dato superiore anche a quello del 2012, quando le nuove erogazioni si sono attestate sui 13 miliardi di euro. Uno scenario che ha visto anche ridursi i livelli dei tassi di interesse. Considerato che, secondo il Bollettino mensile dell’Abi, il tasso medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni è sceso ad agosto al 3,19% rispetto al 3,23% del mese precedente (segnando il valore più basso da giugno 2011).
Come funzionano i mutui fino al 100%. Le banche sono dunque più propense a concedere i finanziamenti; segnali di schiarita che hanno aperto timidamente la strada anche al ritorno dei mutui che finanziano fino al 100% del valore dell’immobile (superando quindi il rapporto tra quest’ultimo e importo concesso). Ma comunque con criteri piuttosto rigidi e orientati alla prudenza e con costi superiori a quelli di un mutuo tradizionale in cui viene finanziato fino all’80% del valore della casa.
In questi casi viene infatti di solito richiesta la stipulazione di una polizza fideiussoria che copre la parte eccedente il limite fissato dalla Banca d’Italia. Assicurazione che contribuisce a incrementare il costo del mutuo. In genere, infatti, la banca aumenta il tasso da 0,20 a 0,50% in più rispetto a quello base e, in alcuni casi, richiede il pagamento anticipato dell’intero premio (in genere lo 0,20% calcolato sulla parte di mutuo che eccede l’80%, moltiplicato per la sua durata). Può capitare, inoltre, di dover affrontare anche la spesa per una polizza vita o multirischi. Pur non essendo obbligatoria, infatti, alcuni istituti di credito la richiedono come garanzia ulteriore per poter ottenere l’erogazione del credito. Da sottolineare, poi, che i mutui che finanziano fino al 100% dell’immobile non vengono concessi con facilità. Per ottenerli, possono essere d’aiuto il possesso di un contratto a tempo indeterminato e un doppio reddito familiare.
Le proposte delle banche. Tra gli istituti che stanno proponendo soluzioni del genere c’è Creacasa, agenzia finanziaria del Gruppo Credem, che ha da poco lanciato (in collaborazione con Genworth Financial) un mutuo che finanzia fino al 95% del valore dell’immobile. Per dare un’idea dei costi del finanziamento (simulazione effettuata il 19 settembre 2014), ponendo il caso di un mutuo variabile (Euribor a tre mesi) della durata di 25 anni per un’abitazione del valore di 300 mila euro da acquistare a Milano, un richiedente di 38 anni con un contratto a tempo indeterminato andrebbe incontro a una rata mensile di 667,87 euro con un Taeg (Tasso annuo effettivo globale) del 2,66% e spread del 3,65%.
Intesa Sanpaolo propone invece Mutuo Domus Fisso – Piano Base e Mutuo Domus Variabile – Piano Base, con durata da sei a 30 anni. Il limite massimo richiedibile è pari al 95% del valore dell’immobile in caso di acquisto prima casa, per un importo non superiore a 300 mila euro (elevabile fino al 100% nel caso di clienti con età inferiore a 35 anni).
Banca popolare di Bari offre invece un mutuo a tasso fisso e variabile, con percentuale di finanziabilità che arriva fino al 100%, ma solo in presenza di idonea garanzia integrativa. Nel primo caso il Tan (Tasso annuo nominale), per un mutuo di 100 mila euro e durata 25 anni, risulta pari al 6,15%, mentre lo spread è di 4,35%. Mentre nel secondo, con tasso variabile indicizzato Euribor a tre mesi, il Tan a regime è pari al 4,45% (con spread del 3,95%).
Mentre Veneto Banca propone Mutuo Soci, finanziamento riservato ai soli soci dell’istituto per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili che consente di ottenere fino al 90% del minore tra il valore della perizia dell’immobile e il valore di compravendita o ristrutturazione. La durata va da dieci a 30 anni.
Infine, Banca Etica propone il Mutuo Ipotecario Prima Casa, finanziamento garantito da ipoteca sull’abitazione, riservato ai soli soci della banca, che consente di ottenere fino al 100% dell’importo di perizia di stima per gli immobili. Il finanziamento (con durata minima di 19 anni e massima di 25 e importo massimo finanziabile di 400 mila euro) può essere richiesto per costruzione, ristrutturazione o acquisto prima casa. Sul fronte dei costi, considerando un mutuo di 100 mila euro della durata di 25 anni con tasso variabile Euribor a tre mesi, il Taeg è del 4,59%.
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