Acquisto della casa in discesa

DECRETO DEL MINGIUSTIZIA CON IL MODELLO STANDARD DI FIDEJUSSIONE, AL VIA DAL 23 SETTEMBRE
di Antonio Ciccia Messina
Le banche non possono tirarsi indietro dalle garanzie a favore di chi compra una casa da costruire. Si tratta di fidejussioni senza possibilità di recesso per il garante. Lo precisa il decreto del ministero della giustizia n. 125 del 6/6/2022, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale 197 del 24/8/2022, che si applica ai contratti di garanzia firmati a partire dal 23/9/2022.

La materia, regolata dal d.lgs. 122/2005, è quella della tutela del compratore di immobili in costruzione per coprirlo nel caso di pignoramento, fallimento o altre situazioni di crisi del costruttore e ottenere, se non la casa, almeno la restituzione dei soldi già versati in vista dell’acquisto (caparre, anticipi e interessi).

Il decreto in commento è il regolamento attuativo del decreto legislativo e, in attuazione dell’articolo 3 comma 7-bis, ha approvato il modello standard della garanzia fideiussoria.
Banche e assicurazioni dovranno uniformarsi alle clausole tipo.

Tra queste spicca l’articolo 2, comma 4, del citato modello, in base alla quale non è ammesso il recesso da parte del garante. In altre parole, la banca o l’assicurazione, che hanno rilasciato la fidejussione, non possono tirare i remi in barca e devono fare fino alla fine quanto a loro carico per coprire i malcapitati acquirenti.

Nell’articolato del regolamento si chiarisce la garanzia deve essere chiara nell’importo massimo garantito: deve essere indicato con esattezza in una scheda richiamata dal contratto (anche di questa scheda il regolamento offre un modello tipo).

Passando alle condizioni della fidejussione e, quindi, al modello di contratto, esso è diviso in due sezioni, una delle quali è relativa a cessioni, surrogazioni, rivalse derogabili dalle parti. Il grosso delle condizioni generali di fidejussioni (somma garantita, durata, tempi e modalità di escussione) sono sì derogabili, ma solo in senso più favorevole per il beneficiario (l’acquirente dell’immobile).

A favore di quest’ultimo il modello standard alza una serie di scudi protettivi. Come, ad esempio, l’esclusione dell’obbligo di preventiva escussione, il che significa che si può chiedere il rimborso al garante senza dover fare causa al costruttore inadempiente.

Altra clausola significativa priva banche e finanziarie della possibilità di eccepire al compratore mancato il mancato pagamento delle commissioni o dei premi dovuti dal costruttore: in altre parole banca e assicurazioni non possono evitare di indennizzare il compratore, vittima della situazione, per il fatto che il costruttore non ha pagato quanto dovuto per il servizio di garanzia: è un problema di banca e assicurazione recuperare il credito, ma la morosità del cliente non blocca l’indennizzo.

Inoltre, il modello standard in esame fissa un termine abbastanza breve per il pagamento della garanzia. Banche e assicurazioni sono tenute a pagare l’importo dovuto

al compratore entro 30 giorni dal ricevimento della richiesta di indennizzo (ci vuole una raccomandata oppure una Pec). E se i garanti sforano, allora banche e assicurazioni dovranno rimborsare al beneficiario anche le spese da lui effettivamente sostenute e necessarie per conseguire il pagamento, oltre ai relativi interessi.

Il modello standard si spinge alle regole di dettaglio in casi il compratore riesca comunque a realizzare l’acquisto avvalendosi di una corsia preferenziale (prelazione) in casi di vendita all’asta: se ha ricevuto soldi da banca o assicurazione deve restituire l’eccedenza rispetto al prezzo pagato. L’importo da restituire si abbassa se la casa alla fine comprata è di minor valore per caratteristiche e finiture. La diminuzione di valore si apre un procedimento di stima, anch’esso descritto dal modello standard.

Il regolamento presenta, infine, una norma transitoria: le fidejussioni già stipulate dal 16 marzo 2019 (data di inizio di operatività del sistema di tutela in attesa del regolamento attuativo) rimangono efficaci sino alla scadenza; in caso di rinnovo, dovranno essere adeguate al modello standard.

Il testo del documento su www.italiaoggi.it/documenti-italiaoggi
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