110%, strada spianata ai lavori

SFORBICIATA ALLA BUROCRAZIA A OPERA DELLA LEGGE DI CONVERSIONE DEL DL SEMPLIFICAZIONI-BIS

Per accedere al superbonus basta una Comunicazione di inizio lavori asseverata (cosiddetta Cila) ed è esclusa la necessità di ottenere l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile. Non solo. Ci sono deroghe rispetto alla normativa sulle distanze minime tra edifici, nonché rispetto alle cause di decadenza dall’agevolazione. Limitatamente alle Onlus e alle organizzazioni di volontariato il legislatore ha poi inteso ampliare l’ambito oggettivo delle unità immobiliari interessate dagli interventi agevolabili (si veda altro articolo in pagina). Sono le innovazioni, in materia di maxi detrazione al 110%, introdotte dalla legge n. 108 del 29 luglio, che ha convertito il cosiddetto decreto Semplificazioni-bis (decreto legge n. 77/2021), pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 30 luglio 2021. L’obiettivo è di rimuovere gli ostacoli burocratici all’utilizzo del superbonus.

Il Piano nazionale di ripresa e resilienza e la disciplina del superbonus. Il luglio dello scorso anno ha visto l’avvio delle agevolazioni superbonus che, nelle intenzioni del legislatore, avrebbero fatto da traino per il rilancio dell’economia nazionale dopo l’arresto pandemico. Inizialmente la misura non ha trovato il consenso auspicato, anche in ragione di non pochi ostacoli burocratici che hanno rallentato l’avvio dei primi cantieri. Il legislatore ha però mostrato di credere nella misura. Dapprima con il decreto agosto (legge n. 126/2020) e da ultimo con il decreto Semplificazioni-bis (dl n. 77/2021) sono state apportate modifiche e integrazioni volte, da un lato, a semplificare le procedure di accesso agli interventi agevolabili e, dall’altro, ad ampliarne l’ambito applicativo pur nel rispetto dei presupposti oggettivi e soggettivi previsti dalle corrispondenti previsioni normative. Il Piano nazionale di ripresa e resilienza (Pnrr) ha finanziato gli interventi di proroga della detrazione 110% nella misura di 910 milioni di euro per l’anno 2023, 829,9 milioni per l’anno 2024, 1.439,9 milioni per l’anno 2025 e, infine, di 1.383,81 milioni per l’anno 2026. L’obiettivo immediato del Pnrr è quello di rafforzare gli interventi per l’efficienza energetica incrementando il livello di efficienza degli edifici, una delle leve più virtuose per la riduzione delle emissioni in un Paese come l’Italia, che soffre di un parco edifici con oltre il 60% di immobili edificato negli anni ‘60/70. Tra gli obiettivi mediati, il contrasto alle diseguaglianze sociali e di genere. Questi obiettivi passano dalla semplificazione dell’iter amministrativo di accesso all’intervento, giungendo fino a derogare espressamente alle disposizioni civilistiche sulle distanze minime degli edifici. La proroga della misura, invece, non è stata prevista per tutti i soggetti beneficiari dell’agevolazione, ma solo rispetto a quanti, condomini e Iacp, ragionevolmente hanno tempi più lunghi per la realizzazione degli interventi e rappresentano, in ogni caso, parte considerevole del patrimonio abitativo nazionale. In ogni caso, il ministro dell’economia e delle finanze ha rappresentato l’impegno del governo a inserire nel disegno di bilancio per il 2022 una proroga della misura per il 2023, tenendo conto dei dati relativi alla sua applicazione nel 2021, con riguardo agli effetti finanziari, alla natura degli interventi realizzati, al conseguimento degli obiettivi di risparmio energetico e di sicurezza degli edifici.

Più veloce l’iter amministrativo che autorizza i lavori. Il decreto Semplificazioni-bis riscrive il comma 13-ter dell’art. 119 dl Rilancio, introducendo nuove modalità per l’ottenimento dei titoli abilitativi in forza dei quali sono posti in essere gli interventi agevolabili. Per effetto delle modifiche, tutti gli interventi edilizi finalizzati all’ottenimento del superbonus costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante Comunicazione inizio lavori asseverata (Cila). La legge di conversione ha specificato che queste previsioni valgono anche rispetto agli interventi che riguardano le parti strutturali degli edifici o i prospetti. L’unica esclusione è rappresentata dagli interventi realizzati attraverso «demolizione e ricostruzione», che restano soggetti alla presentazione di segnalazione certificata di inizio attività (Scia).

Tale modifica rappresenta uno dei punti centrali del Pnrr che prevede espressamente interventi di semplificazione per l’edilizia e l’urbanistica nonché per la rigenerazione urbana volti ad accelerare l’efficienza energetica e la rigenerazione urbana. In particolare, tali interventi devono essere volti a rimuovere gli ostacoli burocratici all’utilizzo del superbonus 110%, la cui attuazione, si sottolinea nel testo, ha incontrato molti ostacoli connessi alla necessità di attestare la conformità edilizia particolarmente complessa per gli edifici risalenti. Per questa ragione, la presentazione della Cila non richiede l’attestazione dello stato legittimo, atteso che la stessa deve indicare gli estremi del titolo abilitativo in base al quale è stato realizzato l’immobile per il quale si richiede l’incentivo fiscale. L’indicazione dei titoli non è necessaria per gli edifici ultimati prima del 1° settembre 1967 e, secondo la legge di conversione del decreto Semplificazioni-bis, nel caso di opere che rientrerebbero nei casi di edilizia libera, per le quali è richiesta la sola descrizione degli interventi.

La decadenza dalle agevolazioni. Nel riscrivere le regole per l’autorizzazione degli interventi, il decreto Semplificazioni-bis ha introdotto nuove previsioni di decadenza dal superbonus. Le ipotesi sono tassative e ricorrono: (i) in caso di mancata presentazione della Cila; (ii) in caso di interventi realizzati in difformità dalla Cila; (iii) in mancanza dell’indicazione del titolo abilitativo che ha consentito la realizzazione del fabbricato o della dichiarazione di ultimazione dello stesso prima del 1° settembre 1967; (iv) non corrispondenza al vero delle attestazioni previste dalla disciplina del superbonus. In ogni caso, atteso il richiamo operato all’art. 49 dpr n. 380/2001, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Inoltre, la legge di conversione ha specificato anche il regime della decadenza dall’applicazione della detrazione in presenza di violazioni della disciplina. È stato previsto che le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata. Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione.

Le deroghe alla disciplina civilistica. Al fine di favorire la realizzazione degli interventi di efficientamento energetico e antisismici previsti dal dl Rilancio, è stata prevista una deroga rispetto alla disciplina civilistica in tema di distanze degli edifici e altezza. Il nuovo comma 3 dell’art. 119 dl Rilancio prevede che gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza, in deroga alle distanze minime riportate all’articolo 873 del codice civile per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici (articolo 16-bis del Testo unico del 22 dicembre 1986 n. 917) e per quelli rientranti nella disciplina del superbonus.
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