Tutelare il condominio e metterlo a riparo dai rischi a 360 gradi con la polizza globale fabbricati. Una modalità di assicurazione sempre più diffusa e in grado di agire su un duplice piano: a copertura dei danni subiti dalle parti comuni e dalle singole proprietà e della responsabilità civile, cioè per i danni arrecati a terzi, per morte e lesioni personali, ma anche per danneggiamenti a cose e animali. Prima di sottoscrivere il contratto, però, occhio a leggere attentamente quali garanzie si stanno acquistando.
Caratteristiche. Questo tipo di polizza opera su tutte le parti dell’edificio, comprese quelle private. L’amministratore, quindi, agisce sia come rappresentante dei condomini collettivamente, sia come rappresentante dei singoli. La sottoscrizione del contratto rientra tra i suoi compiti, mentre le spese vanno ripartite tra tutti i condomini in base alle quote millesimali di proprietà. Spetta sempre all’amministratore curarne l’esecuzione per garantire il pronto risarcimento dei danni subiti dalle parti o dai servizi comuni oppure arrecati a condomini o a terzi. Il singolo condomino che ha subito danni nella sua proprietà non può, infatti, agire direttamente nei confronti della compagnia assicuratrice per ottenere il risarcimento. Lo stesso discorso vale nel caso in cui siano le parti comuni a essere danneggiate. Nel momento in cui si decide di sottoscrivere il contratto, è bene controllare che la polizza contenga dei massimali piuttosto elevati, perché i danni subiti dai terzi potrebbero essere monetizzati in cifre molto ampie. Quando si stipula la polizza è buona regola controllare quali garanzie si stanno acquistando. Fa parte delle garanzie basilari, quella appartenente alla categoria incendio e altri danni ai beni. In genere possono essere aggiunti anche il danneggiamento di eventuali beni utilizzati per impedire l’origine di un incendio o per limitarne lo sviluppo e i danni agli infissi causati dall’ingresso dei ladri o di altre persone intervenute per evitare un evento pericoloso.
Le offerte. Sono numerose le compagnie di assicurazione che offrono polizze multirischio per il condominio. Tra queste, Ina Assitalia propone la polizza Stabile – Globale Fabbricati che rimborsa le spese sostenute in caso di guasti o imprevisti legati al fabbricato condominiale. La polizza prevede anche la possibilità di stipulare la garanzia «responsabilità civile dell’amministratore», che consente di ottenere il rimborso delle multe e delle ammende inflitte al condominio per errori imputabili all’amministratore. Si tratta di un prodotto riservato solo alle costruzioni composte da almeno cinque unità abitative e adibite a uso civile per almeno due-terzi della superficie complessiva dei piani coperti. La polizza Globale Fabbricati Civili è invece il pacchetto offerto da Generali per proteggere i fabbricati condominiali adibiti ad abitazioni civili, uffici, studi professionali. Il piano prevede cinque sezioni: incendio, responsabilità civile verso terzi, danni da acqua, tutela giudiziaria e assistenza. Zurich, infine, offre la polizza Globale Fabbricati Civili, anch’essa suddivisa in cinque sezioni: incendio, responsabilità civile, cristalli, danni da acqua e tutela legale.
La polizza pluriennale. L’amministratore potrebbe decidere, per meglio tutelare l’interesse del condominio e ottenere condizioni migliori, di sottoscrivere un contratto assicurativo pluriennale. In questo caso, però, deve essere l’assemblea dei condomini ad autorizzare la stipula del contratto. La delibera deve essere approvata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Inoltre, il contratto pluriennale, stipulato senza l’indicazione di uno sconto rispetto alla tariffa annuale, può essere disdettato con preavviso di 60 giorni a ogni scadenza annuale. Se invece il tipo di danno verificatosi non è risarcibile interamente dalla compagnia assicurativa, la differenza di spesa va ripartita tra tutti i condomini.
Le clausole accessorie. La polizza interviene esclusivamente per «rotture accidentali», termine in genere interpretato dalle assicurazioni in senso restrittivo per limitare i risarcimenti. Al momento della sottoscrizione, è considerata una scelta opportuna l’acquisto della clausola «acqua condotta», ovvero la garanzia che permette di ottenere il risarcimento dei danni che derivano dalla rottura delle tubazioni. Questa garanzia prevede la possibilità di includere nella richiesta di indennizzo anche la «ricerca del guasto», pagando un sovrappremio assicurativo, qualora non dovesse essere facilmente individuabile il punto di rottura delle condutture.
Le altre garanzie comuni a tutte le polizze per i fabbricati vengono acquistate dai condomini per essere tutelati contro gli eventi che possono incidere negativamente sul patrimonio familiare. In particolare, sono generalmente indennizzabili: i danni causati da fenomeni elettrici, da eventi atmosferici come uragani, trombe d’aria, grandine o sovraccarico di neve e che sono conseguenza di tumulti, sommosse e atti terroristici.
Come ottenere il risarcimento dei danni. È bene ricordare che, in caso di sinistro, è obbligatorio per legge procedere alla denuncia all’assicurazione entro tre giorni dalla scoperta del fatto. Compito che di solito incombe sull’amministratore. Per quanto riguarda le modalità di risarcimento, solitamente, nelle ipotesi di intervento, vi è una franchigia, per cui l’assicurazione, periziati i danni, sottrae dall’indennizzo una somma in percentuale (o forfettizzata). Inoltre, vigendo il criterio proporzionale, rileva la somma complessiva assicurata per cui, se lo stabile è complessivamente assicurato per una somma inferiore al suo reale valore, l’indennizzo subisce un decremento proporzionale.
Prima di procedere alla liquidazione del risarcimento, l’assicuratore fa sottoscrivere al danneggiato o all’assicurato la quietanza, ossia la rinuncia a ogni altra pretesa. L’amministratore, rappresentando terze persone, deve prestare particolare attenzione prima di sottoscrivere la quietanza, soprattutto quando agisce per conto di un singolo condomino responsabile del danno. Quest’ultimo, infatti, qualora ricevesse un’ulteriore richiesta risarcitoria da parte del danneggiato non completamente soddi sfatto dall’assicurazione, potrebbe chiedere i danni all’amministratore che ha accettato una somma minore, rinunciando a ogni pretesa.
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