Nomisma, crescita moderata del mercato immobiliare nel I semestre

Nel primo semestre 2026 il mercato immobiliare italiano continua a crescere in modo moderato, pur muovendosi in un contesto macroeconomico complesso, caratterizzato da tensioni geopolitiche, rischio di nuovi rincari energetici e riemergere di pressioni inflazionistiche.
Secondo il 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 di Nomisma, il clima di cautela delle famiglie non ha finora compromesso la domanda abitativa, che rimane un fattore di stabilizzazione: le intenzioni di acquisto “certe” e “probabili” sono salite dal 2,5% all’8,5% tra i primi semestri 2025 e 2026.

Compravendite residenziali: tenuta e selettività

Nel primo trimestre 2026 le compravendite residenziali registrano una crescita tendenziale del 4,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, con un andamento omogeneo tra capoluoghi e comuni di provincia.
La domanda non si concentra più soltanto nei mercati più dinamici, ma si distribuisce in modo più diffuso sul territorio ed è sostenuta soprattutto dall’acquisto della prima casa, che rappresenta ormai quasi i tre quarti delle transazioni, mentre il segmento delle nuove abitazioni cresce del 14,6% su base annua e porta la propria quota di mercato al 6%.

In un quadro nazionale improntato alla stabilità, Milano si distingue per alcuni segnali di rallentamento, con un peggioramento del sentiment degli operatori che si traduce in aspettative meno favorevoli su volumi di compravendita e prezzi.
Nomisma sottolinea come questo fenomeno, pur emergendo con maggiore intensità nel capoluogo lombardo, possa anticipare dinamiche destinate a interessare altri grandi contesti urbani, soprattutto quelli più esposti al crescente divario tra capacità di spesa delle famiglie e livelli dei valori immobiliari.

Credito: nuovi mutui in crescita, surroghe in calo

Sul fronte del credito, il primo trimestre 2026 evidenzia una diminuzione del 2,1% dei mutui alle famiglie, dovuta quasi esclusivamente al crollo delle surroghe e sostituzioni (-58,7%).
In parallelo, le erogazioni destinate ai nuovi mutui crescono del 6,6%, sostenendo la ripresa delle compravendite: la componente del mercato finanziata attraverso il credito sale dell’8,1%, mentre gli acquisti assistiti da mutuo effettuati da persone fisiche raggiungono il 47,8% del totale, con indicatori di rischiosità in miglioramento (tasso di default allo 0,45% e sofferenze in ulteriore calo).

Qualità energetica: la variabile che pesa sulle scelte

Il Rapporto evidenzia un lento ma progressivo miglioramento della qualità energetica del patrimonio residenziale scambiato: tra il 2024 e il primo semestre 2026 la quota di abitazioni compravendute nelle classi energetiche più elevate (A4-B) è salita dal 6% all’8%.
Anche gli interventi di riqualificazione contribuiscono al salto di qualità: oggi il 67% delle abitazioni ristrutturate ricade in classi medio-alte, mentre nelle nuove costruzioni tale quota raggiunge il 96%, confermando la variabile energetica come fattore sempre più determinante nelle decisioni di acquisto e investimento.

Dinamica dei prezzi

La dinamica dei prezzi riflette la fase di normalizzazione: su base annua le abitazioni in ottimo stato segnano un incremento dell’1,4%, mentre quelle in buono stato crescono dell’1,8%, in linea con il rallentamento già evidenziato dai principali osservatori di mercato.engelvoelkers+1
Il comparto residenziale appare complessivamente stabile, sostenuto dalla solidità della domanda e da condizioni ancora favorevoli ai venditori: i tempi medi di vendita scendono a meno di sette mesi e gli sconti rispetto ai prezzi richiesti si riducono di due punti percentuali, attestandosi al 10,4%, segnale di una minore disponibilità dei proprietari a rivedere al ribasso le proprie aspettative.

Locazioni: contratti flessibili, canoni in crescita

Il mercato delle locazioni, che intercetta il 50% della domanda di abitare, mostra un rallentamento nei contratti stipulati e una crescente preferenza per formule flessibili e agevolate.unioneimmobiliare+1
Nel primo trimestre 2026 il numero dei contratti cresce dello 0,3% su base annua, trainato soprattutto dai canoni agevolati nelle principali aree urbane, mentre i canoni delle abitazioni in buono stato aumentano dell’1,7% rispetto al semestre precedente e del 3,3% su base annua, con valori medi tra 660 e 780 euro mensili nelle grandi città e punte di 1.200 euro a Milano, Firenze e Roma per i contratti ordinari di lungo periodo.

Squilibri strutturali e prospettive

Nonostante la tenuta complessiva, le tensioni sul mercato della locazione restano elevate: negli ultimi cinque anni la quota di famiglie alla ricerca di un’abitazione in affitto è aumentata del 12%, pari a circa 296.000 nuclei, segnalando uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta che continua a sostenere la crescita dei canoni.
Per i prossimi anni Nomisma prevede una stabilizzazione delle compravendite nel 2026, una flessione nel 2027 e un ritorno alla crescita nel 2028, con prezzi destinati a crescere ancora in termini nominali ma con intensità via via più contenuta e non sufficiente a compensare l’inflazione, determinando una ulteriore riduzione dei valori reali delle abitazioni.

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