Prime crepe nella casa

Teresa Campo
Accusa il colpo anche la casa in questo primo scorcio del 2022. Tra timori di recessione, inflazione e rincaro dei mutui, la passione degli italiani per il mattone comincia a evidenziare qualche crepa, piccoli segnali che però suscitano molti interrogativi. Chiamiamola pausa di riflessione, anche se c’è chi addirittura sostiene che come investimento puntare sul mattone non convenga più. Dopo un avvio baldanzoso, da marzo in poi il mercato ha iniziato a rallentare il ritmo di crescita, fino alla battuta d’arresto di maggio. A invertire la rotta è stata forza della domanda, e ancora di più l’erogato dei mutui per acquisto, mentre i prezzi per ora sembrano proseguire indisturbati il trend di moderata crescita. In cifre, secondo quanto emerge da un’analisi condotta da Immobiliare.it Insights, centro studi del portale Immobiliare.it, a maggio la domanda di abitazioni ha accusato un calo del 2,7% rispetto allo stesso mese del 2021, con tutte le aree in rosso tranne il Nord Est. A frenare di più sono stati i piccoli centri, perdendo oltre il 3% di domanda in un anno, a fronte del -2,4% delle grandi città. Trend analogo per i nuovi mutui (al netto cioè delle surroghe) che, secondo gli ultimi dati Assofin, dopo il canto del cigno a febbraio (+17,8%) ha iniziato prima a moderare il passo (+9,6% a marzo e +5% ad aprile) fino appunto al calo dell’1,9% di maggio.

Il bilancio da inizio anno rispetto all’analogo periodo 2021 resta comunque positivo, con una crescita del 5,8%. E lo stesso vale per le compravendite che secondo le stime di Scenari Immobiliari nel primo semestre dovrebbero comunque segnare una crescita del 12,5% rispetto a un anno fa. Purtroppo frenata dell’economia e inflazione continuano pesare sul futuro della casa. La perdita di potere d’acquisto delle famiglie e il rincaro dei mutui rendono l’acquisto immobiliare meno accessibile, in un mercato dove la quota di chi compra a fini di investimento non supera il 10-12%. Ma non solo: i prezzi in molte aree continuano a crescere, impedendo di «entrare sulla debolezza». E ancora, proprio l’inflazione che corre ha già fatto salire i rendimenti di titoli di Stato, diventati così pericolosi concorrenti del mattone.

A sorpresa però a essere ottimisti sul settore sono proprio gli addetti ai lavori. Ma con una premessa: il 2021 è stato un anno eccezionale, non facilmente ripetibile. Oltre agli acquisti spinti dal cosiddetto effetto Covid, che ha indotto alla ricerca di case più confortevoli per vivere e lavorare, a fare la differenza è stato lo schiacciamento dei saggi di interessi generato dalle misure straordinarie adottate dalle banche centrali per contrastare la pandemia. «Con mutui a tasso fisso all’1-1,5% anche a 30 anni, chi ha potuto si è indebitato e ha comprato o cambiato casa», spiega Enzo Albanese, presidente di Fimaa Milano Lodi Monza Brianza ed esperto di lungo corso nella consulenza immobiliare. «Da qui una sorta di mini bolla immobiliare che ha fatto lievitare le compravendite a quota 750 mila, il valore più alto dai massimi del 2008-2009, difficilmente replicabile però quest’anno con i tassi dei mutui già al 3-3,5%. Le previsioni parlano di 650 mila transazioni per fine anno, forse anche 700 mila, valori tutt’altro che disprezzabili, e anche sui prezzi, tranne che nei piccoli centri, la tenuta sembra assicurata». Fra le grandi città, a correre di più è sempre Milano che, con un balzo delle transazioni del 16% secondo le stime di Scenari Immobiliari, si conferma il mercato più dinamico. Bene anche Palermo che mette a segno un +13% rispetto al primo semestre del 2021. Aumenti a doppia cifra anche per Bologna, Venezia e Firenze. A Roma incremento delle compravendite di poco al di sotto del 10%. La capitale è la città che attira di più gli investitori dopo Milano, ma sul fronte residenziale ancora stenta a seguire le performance della capitale lombarda, specie per quanto riguarda le nuove costruzioni, frenate dalla burocrazia.

Numeri a parte, il mercato poi è molto cambiato rispetto al passato, diversificando trend e annullando alcune distinzioni. «La più importante è quella tra prima e seconda casa: a seguito di lookdown e smartworking in molti hanno eletto l’abitazione fuori città a una sorta di seconda prima casa, dunque con tutti i comfort della prima e in più mari, monti, verde e paesaggi», spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. «Non a caso il mercato della casa vacanze ha conosciuto una seconda giovinezza nell’ultimo biennio, e anzi continua a prosperare. L’altro aspetto importante è che oggi più che una casa o una zona, si tende a comprare qualità della vita: la spinta all’acquisto infatti resta ma verso case belle, in zone attraenti, confortevoli, con uno stile di vita. Per questo il segmento del nuovo è molto ricercato nonostante prezzi più alti».

Per chi è interessato a puntare sulla casa allora, cosa funziona ancora e cosa no? «A tenere banco saranno ancora i capoluoghi e il mercato di fascia alta, dove la domanda supera ancora di gran lunga l’offerta», spiega Albanese. «I piccoli centri sono destanti a soffrire di più mentre tengono le mete turistiche, specie se dotate di comfort e servizi, a cominciare da trasporti e valide connessioni, indispensabili per il lavoro a distanza». Più in generale, i primi mesi dell’anno confermano una domanda crescente verso una casa nuova, ampia e con servizi. Ne deriva un differenziale nelle quotazioni tra case nuove e usate, che supera il 10% in quasi tutte le città. «Il problema semmai è la cronica carenza di nuove costruzioni», sottolinea però Breglia. «A Milano, che pure ha il mercato più importante, non arrivano al 10% dell’offerta e nelle altre grandi città anche sotto il 5%».

Sul fronte delle quotazioni, nell’ultimo anno si registra un incremento a livello nazionale del 2,5%, che supera il +5% per il nuovo, e tutte le grandi città che mostrano aumenti superiori alla media italiana. Milano ancora una volta fra le più dinamiche (+4,7%) dopo solo Palermo (+5,1%). Seguono Firenze, con una crescita del 4,1%, Roma e Genova, rispettivamente al +3%. Tra i 10 quartieri più dinamici per crescita dei prezzi nel primo semestre 2022, spicca Milano con diverse aree, tutte zone periferiche interessate o vicine a nuovi progetti: Feltre +10,7%, Ronchetto +10% e Montevelino +9,2%. Ciò non toglie che in altri casi ad apprezzarsi di più siano state le mete più tradizionali. In testa alla classifica è infatti Piazza Navona a Roma (+16,9%), seguita dal quartiere Fiera di Palermo (+15%) e da quello di San Lorenzo a Napoli (+11%).

Quello che invece non funziona è presto detto. In generale gli acquisti per investimento: il 5% lordo da locazione a fronte di un investimento di almeno 200 mila euro non ripaga dei rischi connessi in termini di sfitto, tasse, spese straordinarie, morosità, specie a fronte di titoli di Stato di giorno in giorno più generosi. Più interessanti sono gli affitti di risulta, cioè case già ammortizzate (dei genitori, seconde case che si usano di meno ecc.) dove quindi il raffronto tra prezzo d’acquisto e rendimento ha meno peso. Certo, la casa più di altri asset promette di mantenere inalterato il valore dell’investimento nel tempo. Ma questo vale solo se zone e immobili rispondono ai requisiti di qualità accennati. Altrimenti anche questo oggi rischia di non essere più vero. (riproduzione riservata)

Tutta colpa del mutuo
Un brusco risveglio per chi vuole comprare casa con il mutuo. Oltre un punto e mezzo di rincaro da gennaio a oggi, corrispondenti a 110-120 euro al mese su un finanziamento a tasso fisso da 120 mila euro (la media di mercato) con durata di 25 anni, secondo quanto emerge dalle elaborazioni di Facile.it. La frenata dei mutui degli utimi mesi viene tutta da qui. I 1.300-1.500 euro in più all’anno infatti non solo pesano sul bilancio familiare, soprattutto delle classi meno abbienti e dei giovani e in un periodo già gravato da molti altri rincari, ma in alcuni casi rendono di fatto impossibile rientrare nei parametri di rata reddito presi a riferimento dalle banche per concedere o meno il finanziamento.

Che fare allora? In primo luogo inutile aspettare: a breve le previsioni su inflazione, scenario tassi e quindi costo dei mutui non prevedono la voce discesa, anzi. Aspettare vuol dire quindi rischiare di pagare ancora di più, specie in una situazione legata a fenomeni al momento imprevedibili come l’evoluzione del conflitto russo-ucraino, i problemi sugli approvvigionamenti e forse anche il Covid, non ancora domato. «In secondo luogo i mutui odierni, per quanto più onerosi, non sono cari in assoluto», sottolinea Enzo Albanese, presidente di Fimaaa Milano, Lodi, Monza e Brianza. «Erano quelli del 2020-2021 eccezionali e irripetibili, mentre la media storica ha sempre oscillato su livelli ben più alti, dal 3% al 6% per quanto riguarda i finanziamenti a tasso fisso, un paio di punti in meno per quelli indicizzati: non a caso nell’ultimo decennio abbiamo assistito più volte a una vera e propria corsa alla surroga».

Oltre che sul rallentamento della domanda (delle case come dei mutui), gli effetti del rialzo dei tassi e delle rate si sono visto anche nella scelta dei prodotti. Il mutuo a tasso fisso resta ancora il più gettonato, ma recuperano posizioni quelli a tasso variabile (che nello stesso periodo e per lo stesso importo di 120 mila euro a 25 anni hanno subito un rincaro della rata di solo una decina di euro) e quelli indicizzati con cap, cioè con un tasso massimo prefissato e invalicabile: le richieste di mutuo a tasso variabile rispetto allo scorso trimestre sono passate dall’11,5% al 17,6% del totale (+53%), così come quelle dei prodotti con cap (dallo 0,6% al 3,5% del totale). Tutto questo perché il rincaro dei mutui non è stato omogeneo: molto più salato per quelli a tasso fisso, legati agli indici Irs, più contenuto per il variabile, legato all’Euribor, salito di pochi centesimi e soprattutto ancora negativo, Da qui l’aumento significativo del divario tra i due. Il Tan medio variabile ad aprile 2022 è dell’1,08%, mentre il Tan medio fisso è 2,24%. Questa situazione tuttavia potrebbe non durare a lungo considerate l’intenzione della Bce di aumentare il costo del denaro a partire da luglio: si avranno tassi ancora più alti, e forse il divario tra le varie tipologie potrebbe un po’ contrarsi. Come orientarsi nella scelta?

«Il mutuo a tasso fisso resta a mio giudizio il prodotto principe, il più sicuro anche se oggi più caro», prosegue Albanese. «Offre una sicurezza a lungo termine che comunque non pregiudica risparmi futuri: qualora i tassi dovessero scendere nei prossimi anni, è sempre possibile ricorrere alla surroga così da riallinearsi ai tassi di mercato. Troppo rischioso invece il variabile puro». E i mutui con cap? Potrebbero essere la risposta giusta, la via di mezzo che permette di coniugare sicurezza e risparmio. Attenzione però ai dettagli: vanno presi attentamente in considerazione sia lo spread applicato dalla banca (la sua remunerazione), in genere più alto rispetto a un mutuo a tasso variabile normale e anche rispetto al fisso, sia il livello del cap: più è alto, più tardi scatta la protezione, e nel frattempo la rata continua a salire. (riproduzione riservata)
Fonte: