LE NORME INTRODOTTE DAL DL N. 77/21 NON RISOLVONO TUTTI I PROBLEMI E NE FANNO SORGERE DI NUOVI
Le semplificazioni alla disciplina del superbonus introdotte con il decreto legge n. 77/2021 (detto appunto «dl Semplificazioni») non risolvono tutti i problemi, anzi sembra piuttosto che ne introducano di nuovi.
Prima di tutto il fatto che la presentazione della Cila (comunicazione di inizio lavori asseverata) rischia di trasformarsi in un’autodenuncia della non conformità dell’immobile, che in futuro potrà essere sanzionata dalla pubblica amministrazione.
Il decreto Semplificazioni in materia di superbonus è intervenuto sul tema della conformità urbanistica dell’edificio, richiamata dall’articolo 49 del testo unico dell’edilizia dpr 380/2001, con il quale si definisce che «gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici».
Questo passaggio chiarisce in modo inequivocabile che in assenza di titolo edilizio autorizzativo alla realizzazione dei lavori o in caso di successivo annullamento del titolo stesso, viene meno la detrazione fiscale richiesta e ottenuta dal contribuente per tramite del suo tecnico.
Di seguito si aggiunge che «Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione», esplicitando perciò che senza la conformità urbanistica la detrazione fiscale può essere tolta in occasione di controlli da parte degli enti competenti che ne attestino tale irregolarità.
La volontà del legislatore è stata mossa senza dubbio dalla necessità di accelerare la partenza dei lavori in contesto di superbonus, superando il concetto di conformità urbanistica del fabbricato, dato che con il decreto semplificazioni è stato sostituito il comma 13-ter dell’articolo 119 del decreto rilancio 34/2020, in cui si scrive che tutti gli interventi ricadenti nel contesto di superbonus, ad eccezione delle demolizioni e ricostruzioni, possono essere realizzati in contesto di manutenzione straordinaria tramite lo strumento autorizzativo Cila.
Lo strumento della Cila consente al tecnico e quindi al cittadino di fermare i controlli sull’edificio soltanto al controllo dello stato legittimo dell’edificio: ci si adopererà solo per la verifica che l’edificio sia stato costruito con una licenza edilizia autorizzata, indipendentemente da qualunque successiva modifica, alterazione o abuso questo possa aver subito nel corso del tempo.
Ad una prima lettura questa ha tutta l’aria di una semplificazione del percorso verso l’ottenimento del bonus, che fino a quel momento aveva subito i gravi ritardi causati dall’intasamento degli uffici tecnici comunali per la ricerca dei documenti necessari alla verifica della conformità urbanistica, ma in realtà nasconde degli inciampi che non devono essere trascurati.
La modifica che interviene con il decreto semplificazioni mette in evidenza la presa di coscienza delle difficoltà degli uffici pubblici, ma con l’apparente snellimento della procedura si sposta più avanti nel tempo il controllo da parte degli uffici tecnici della regolarità delle opere. Il primo effetto immediato che porta questo aggiornamento è che la verifica di conformità urbanistica non rientra più tra le spese detraibili, proprio perché non più obbligatoria. Quindi nella grande maggioranza dei casi non sarà più nemmeno effettuata.
Quindi, nelle comunicazioni (Cila) che saranno inviate per attivare le procedure del superbonus il tecnico non si dovrà preoccupare di attestare lo stato legittimo dell’immobile, ma con la stessa comunicazione andrà ad indicare lo stato di fatto dello stesso, che se non coerente con lo stato autorizzato rappresenta un’autodenuncia delle difformità presenti: in pratica il tecnico con la presentazione dei documenti di progetto, necessari per l’applicazione e la legittimità del bonus, mette sull’avviso la pubblica amministrazione che, con i suoi uffici tecnici comunali, avrà a tutti gli effetti gli strumenti necessari per verificare gli eventuali abusi, per i quali potranno essere attivate le formule sanzionatorie negli anni successivi alla chiusura dei lavori.
Un altro nodo importante è rappresentato dal concatenarsi dei bonus per lo stesso cantiere, dato che su un unico edificio è possibile intervenire con più interventi incentivanti (superbonus 110% e bonus casa o bonus facciate): proprio questo intrecciarsi di agevolazioni rimette in campo nuovamente la necessità di far riferimento alla conformità urbanistica, visto che per il primo non è richiesta, mentre per gli altri è fondamentale per garantire l’ottenimento della detrazione stessa.
Per cui molti degli interventi che potrebbero essere affrontati per una riqualificazione di un fabbricato si troveranno nella condizione di non poter usufruire di nessuna semplificazione, ma più semplicemente di dover ancora far riferimento alla precedente disciplina.
Con il rischio che l’impresa o lo stesso committente decidano di non affrontare interventi di completamento, scoraggiati dalla complessità della norma.
IL DECRETO SEMPLIFICAZIONI HA INTESO ALLEGGERIRE LA COMPLESSA NORMATIVA SULLA MAXIDETRAZIONE
Eliminazione barriere più snella
di Fabrizio G. Poggiani
Eliminazione barriere architettoniche, presentazione della sola comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila), salvo per gli interventi di demolizione e ricostruzione, e tetto massimo di spesa per gli enti non commerciali in aumento.Queste le novità introdotte dal dl 31/05/2021 n. 77 (decreto semplificazioni) inserite all’interno dell’art. 119 del dl 34/2020 che tendono, appunto, ad alleggerire una normativa alquanto complessa e articolata.
La prima novità, quindi, concerne gli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, di cui alla lett. e), comma 1 dell’art. 16-bis del dpr 917/1976 (Tuir) che possono beneficiare del superbonus al 110%.
Con l’intervento indicato, gli interventi in commento, al fine di fruire della detrazione maggiorata del 110%, possono essere eseguiti congiuntamente, oltre che a uno degli interventi «trainanti» di efficienza energetica, di cui al comma 1 dell’art. 119 del dl 34/2020, anche agli interventi «trainanti» di miglioramento sismico, di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’art. 16 del dl 63/2013 («sismabonus»); in tutti i casi, ai fini della fruizione del 110%, questi interventi restano agevolati anche se effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni.
Si evidenzia che, ove gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche siano «trainati» da quelli di riqualificazione energetica, si rende necessario ottenere il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio, ai sensi del comma 3, dell’art. 119 del dl 34/2020 mentre se sono «trainati» dagli interventi destinati al contenimento degli eventi sismici non risulta necessaria la riduzione della classe di rischio sismico dell’edificio, oltre che ovviamente nemmeno il miglioramento di classe energetica.
L’ulteriore novità concerne il titolo abilitativo necessario per la realizzazione degli interventi con la detrazione maggiorata del 110%.
Per effetto dell’introduzione del nuovo comma 13-ter, nel citato art. 119, gli interventi che fruiscono della detrazione del 110%, con la sola eccezione di quelli relativi alla demolizione e alla ricostruzione dell’edificio, sono, innanzitutto, considerati interventi di manutenzione straordinaria, con la conseguenza che per il rilascio della necessaria autorizzazione risulta sufficiente l’ottenimento della comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila).
La modifica introdotta dal legislatore ha, quale obiettivo prioritario, il superamento dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, di cui al comma 1-bis dell’art. 9-bis del dpr 380/2001 (Testo unico Edilizia) stante il fatto che la presentazione della citata comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila) non richiede l’attestazione di stato legittimo, di cui al citato art. 9-bis.
Nella comunicazione di inizio attività asseverata (Cila), in effetti, devono essere attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero deve essere attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente all’1/9/1967.
L’ultimo intervento legislativo riguarda gli enti non commerciali e, in particolare, le organizzazioni non lucrative di utilità sociale (Onlus), di cui all’art. 10 del dlg 460/1997, le organizzazioni di volontariato (OdV) iscritte nei registri e le associazioni di promozione sociale (Aps) iscritte nei registri che svolgono attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, i cui membri del consiglio di amministrazione non percepiscono alcun compenso o indennità di carica e che sono in possesso di immobili nelle categorie catastali «B/1», «B/2» e «D/4», a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito. Si ricorda che per beneficiare del superbonus 110% il contratto di comodato deve essere regolarmente registrato e con data certa anteriore all’1/06/2021.
Per i detti enti del terzo settore, il nuovo comma 10-bis dell’art. 119 del dl 34/2020 stabilisce che il limite di spesa ammesso alle detrazioni previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi di efficientamento energetico, di miglioramento o di adeguamento antisismico previsti ai commi 1, 2, 3, 3-bis, 4, 4-bis, 5, 6, 7 e 8 e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal rapporto immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle entrate, ai sensi dell’art. 120-sexiesdecies del dlgs 385/1993; nel caso in cui la superficie dell’immobile, sul quale sono eseguiti gli interventi, risulti superiore alla media indicata, il limite massimo di spesa ammesso in detrazione deve essere proporzionalmente incrementato.
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