False dichiarazioni nei rogiti, il notaio non è responsabile

Antonio Ciccia Messina
Il notaio non è responsabile delle false dichiarazioni nei rogiti. È il principio illustrato dallo studio n. 84-2018/P approvato il 26 giugno 2020 dal Consiglio nazionale del notariato. Il tema è quello delle descrizioni edilizie ed urbanistiche negli atti di trasferimenti o divisione di fabbricati. La sintesi dello studio è che le norme in materia non richiedono, per la validità del negozio traslativo o divisionale, l’inserimento di un’attestazione da parte del notaio. Anzi il notaio non ha alcun dovere di ricerca o di acquisizione delle notizie sulla situazione edilizia ed urbanistica. Certo il notaio potrebbe assumersi quest’onere. Ma, a parte quest’ultima ipotesi, il notaio non è responsabile nel caso in cui la dichiarazione di parte risulti, poi, non corrispondente al vero. Il notaio, infatti, è responsabile soltanto delle cause di nullità che può prevenire perché è in grado di riconoscerle; non è un garante assoluto e di ogni aspetto del rogito. Lo studio del consiglio nazionale notarile prende le mosse dalla sentenza delle Sezioni unite della Cassazione n. 8230 del 22 marzo 2019, la quale ha espresso il principio per cui gli atti di trasferimento di immobili difformi da quelli descritti nel titolo urbanistico sono validi a condizione che gli estremi del titolo menzionati nell’atto siano reali (non falsi) e riferibili a quell’immobile, mentre è irrilevante e non costituisce motivo di nullità la conformità o difformità dell’immobile rispetto al titolo indicato nell’atto. Lo studio passa in rassegna tutte le dichiarazioni che bisogna inserire negli atti, quali l’essere il fabbricato anteriore al 1° settembre 1967; la citazione del titolo primario; la menzione del titolo secondario; le menzioni non obbligatorie; le dichiarazione relative ai condoni edilizi. Infine, lo studio si dedica all’esame del ruolo del notaio, che deve svolgere solo un controllo formale sulle dichiarazioni: deve e può limitarsi a verificare che le dichiarazioni ed i documenti siano astrattamente conformi alla legge, che non ci siano contraddizioni con altri elementi desumibili dal medesimo titolo e che in astratto sono riferiti all’immobile oggetto dell’atto. A maggior ragione dopo la citata sentenza della cassazione, il notaio non è tenuto ad un controllo di corrispondenza al vero della dichiarazione della parte venditrice o a un controllo di conformità urbanistica ed edilizia al progetto approvato, a meno di un espresso incarico in tal senso, trattandosi di accertamenti che richiedono un bagaglio di conoscenze tecniche delle quali egli non è normalmente in possesso. Certo, se dagli atti acquisiti emergano anomalie, il notaio deve approfondire gli aspetti equivoci. Ma il notaio non può rifiutare il rogito anche laddove abbia perplessità sulla regolarità urbanistica. Peraltro, se la dichiarazione resa dall’alienante sia formalmente regolare e non contraddittoria, dall’eventuale accertamento successivo al ricevimento dell’atto o alla sua autenticazione della sua falsità, non discende la responsabilità sua o del notaio Deve essere, in conclusione, esclusa in materia urbanistica ed edilizia qualsivoglia responsabilità del notaio incaricato del ricevimento dell’atto neppure in ipotesi di dichiarazioni mendaci, inesatte o reticenti da parte del soggetto dichiarante, fatto salvo il caso in cui i requisiti della dichiarazione sia palesemente assenti e carenti; al notaio non spetta l’accertamento della reale sussistenza del titolo edilizio e neppure la valutazione della conformità urbanistica dell’opera rispetto al medesimo titolo.

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