Infiltrazioni, conta l’esclusività

La Suprema corte delimita le responsabilità in caso di danni per perdite in immobili privati
Il condominio non paga se il terrazzo copre locali unici
Pagine a cura di Gianfranco Di Rago

Il condominio non può essere chiamato a rispondere delle infiltrazioni derivanti dal terrazzo di proprietà esclusiva ove al di sotto di esso non vi siano unità immobiliari di proprietà di altri condomini. Lo ha chiarito la sesta sezione civile della Corte di cassazione con la recente sentenza n. 16625 dello scorso 20 giugno 2019.

Il caso concreto. Nella specie la società proprietaria di un immobile nel quale veniva svolta attività di tipografia e che era compreso nel complesso di uno stabile condominiale nella parte sottostante un terrazzo di copertura di sua esclusiva proprietà si era lamentata del fatto che, a causa di infiltrazioni provenienti dal predetto terrazzo, si erano verificati danni ai locali sottostanti e ai macchinari di sua proprietà ivi installati. Sempre secondo la prospettazione della società condomina, le denunciate infiltrazioni erano la conseguenza del deterioramento della guaina di copertura del terrazzo e la situazione si era aggravata a causa dello scarico su di esso di una serie di tubature abusive provenienti dagli edifici circostanti. La società condomina aveva quindi chiamato in giudizio il condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, per sentirlo condannare all’effettuazione delle opere necessarie a rimettere in pristino lo stato del terrazzo e a risarcire i danni provocati dalle infiltrazioni nei locali sottostanti.
Nel corso dell’accertamento tecnico preventivo svolto in primo grado le cause dell’infiltrazione erano state individuate dal consulente tecnico nell’inidoneo impianto di raccolta delle acque, nello sversamento a cielo aperto delle tubazioni presenti sul terrazzo, nella presenza di piccole lesioni dello stato di impermeabilizzazione originate dalla non perfetta sigillatura dei sormonti, nonché nell’eventuale mancata verifica dello stato di conservazione dei pluviali discendenti posti a servizio del terrazzo stesso. Il consulente tecnico, in sede di redazione dei chiarimenti alle osservazioni dei consulenti di parte, aveva anche fatto cenno alla rilevanza causale delle tubazioni abusive che scaricavano sul terrazzo, tutte provenienti da proprietà private. Il tribunale aveva quindi accolto parzialmente la domanda della società condomina, condannando il condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, al pagamento di una somma di denaro.
Il condominio allora aveva appellato la sentenza e i giudici di secondo grado avevano negato la proprietà condominiale del terrazzo in questione, in quanto lo stesso era sovrastante unicamente al piano terreno di esclusiva proprietà della società condomina, costituendo di fatto un corpo di fabbrica adiacente a quello propriamente condominiale. La corte di appello aveva pertanto escluso ogni responsabilità del condominio per la mancata manutenzione del terrazzo, anche per quanto riguarda le pluviali di proprietà esclusiva del proprietario di quest’ultimo, nonché per l’omessa vigilanza nei confronti dei soggetti che avevano realizzato le tubature abusive, sversando acqua sul terrazzo medesimo. Di qui il ricorso della società condomina dinanzi alla Suprema corte.

La responsabilità per le infiltrazioni derivanti dal terrazzo. Neri casi nei quali al di sotto del terrazzo vi siano degli immobili di proprietà di altri condomini, il terrazzo medesimo svolge nello stesso tempo sia la funzione di offrire aria e luce all’unità immobiliare di cui costituisce pertinenza sia quella di offrire una copertura agli immobili sottostanti. In questo caso il bene, pur essendo di proprietà esclusiva (o di uso esclusivo) di un solo condomino, svolge quindi anche una funzione comune agli immobili sottostanti. Per questo motivo il condominio non può esimersi dai doveri che sono propri del custode di un bene, ossia sorvegliare sulle condizioni di utilizzo e di manutenzione dello stesso. In caso contrario, per via del disposto dell’art. 2051 c.c., il condominio può essere chiamato a rispondere per i danni creati ai terzi. In questi casi, quindi, la responsabilità del condominio concorre solidalmente con quella del proprietario del terrazzo o del soggetto che ne ha l’uso esclusivo. Di conseguenza, ove si verifichino infiltrazioni a danno degli appartamenti sottostanti dovute a una cattiva manutenzione dell’impermeabilizzazione del terrazzo, sia il proprietario (o chi ne ha l’uso esclusivo) sia il condominio saranno tenuti a intervenire per risolvere il problema e risarcire gli eventuali danni prodotti a terzi. Per quanto riguarda le spese necessarie alla riparazione o alla ricostruzione del terrazzo, sulla base di quanto disposto dall’art. 1126 c.c., queste competono per un terzo al condomino proprietario o che ne ha l’uso esclusivo e per i restanti due terzi ai condomini ai quali lo stesso fa da copertura. Bisogna dunque valutare quali unità immobiliari ricadano sotto la copertura del terrazzo e riproporzionare i costi anche in base al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. I condomini degli appartamenti sottostanti, in particolare, devono contribuire, oltreché nella misura dei due terzi, sulla base dei metri quadrati che risultano effettivamente coperti e non per l’intero valore millesimale attribuito all’unità immobiliare.

La sentenza della Suprema corte. Nel caso sottoposto alla sezione sesta civile della Corte di cassazione al di sotto del terrazzo dal quale si originavano le infiltrazioni vi era però soltanto l’unità immobiliare di proprietà della società esercente attività tipografica la quale, come detto, era anche proprietaria esclusiva del terrazzo medesimo. Nella specie, quindi, mancava un elemento di fatto indispensabile per poter ritenere che anche il condominio fosse corresponsabile della cattiva manutenzione del terrazzo. Quest’ultimo, infatti, fungendo da copertura per la sola unità immobiliare sottostante appartenente al medesimo proprietario, non poteva considerarsi un bene comune, proprio perché non svolgeva alcuna funzione utile nei confronti di altre unità immobiliari facenti parte del condominio.
Nella sentenza in questione la Suprema corte ha quindi preliminarmente ricordato che, secondo un orientamento giurisprudenziale consolidato, la responsabilità concorrente del condominio con il proprietario o usuario esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello per i danni da infiltrazione nell’appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all’art. 1126 c.c., suppone che il lastrico o la terrazza, indipendentemente dalla sua proprietà o dal suo uso esclusivo, svolga, per i suoi connotati strutturali e funzionali, funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari. L’obbligo del condominio di concorrere al risarcimento dei danni da infiltrazioni cagionate dal lastrico solare o dalla terrazza a livello che non sia comune a tutti i condomini è quindi correlato all’accertamento in concreto di tale funzione di copertura dell’intero edificio o della parte di esso cui il bene serve, in quanto superficie terminale del fabbricato. Se, come accertato nel caso in esame, la terrazza a livello sovrasta soltanto un piano terraneo di proprietà esclusiva, costituendo un autonomo corpo di fabbrica rispetto all’edificio condominiale, l’inconfigurabilità di una responsabilità risarcitoria concorrente del condominio discende chiaramente dal difetto della funzione di copertura e protezione dell’edificio.
Il meccanismo di responsabilità concorrente del condominio e il criterio di ripartizione delle spese di cui all’art. 1126 c.c. si applicano quindi soltanto all’ipotesi in cui sotto il terrazzo vi siano una o più unità immobiliari appartenenti a condomini diversi. Per completezza si segnala come un’altra eccezione a detto criterio di riparto si verifichi anche nel caso in cui il terrazzo copra dei locali comuni, come il vano caldaia o l’appartamento del portiere. In questa ipotesi tutti i condomini saranno infatti tenuti al pagamento in parti uguali dei lavori necessari al ripristino del terrazzo e delle altri parti comuni eventualmente danneggiate dalle infiltrazioni.
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