Continua la contrazione del numero di domande di mutui residenziali da parte delle famiglie italiane, con un complessivo -10% a/a nel 1° semestre 2013 rispetto al corrispondente periodo del 2012, quando la contrazione era stata del 44% rispetto ai primi 6 mesi del 2011.
E’ quanto emerge dalla nuova edizione della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato Crif e MutuiSupermarket.it che offre una fotografia aggiornata e completa delle tendenze in atto nel mercato italiano dei mutui residenziali e immobiliare.
Questa sorta di autocensura da parte delle famiglie, spiega una nota, si abbina anche con la maggiore propensione verso soluzioni in grado di preservare il mutuatario dal timore di una risalita dei tassi di interesse e dal rischio di non riuscire a ripagare regolarmente il finanziamento acceso. Non è quindi un caso che, sul fronte della tipologia di tasso, si confermi il trend di crescita per le richieste di mutui a tasso fisso, che passano da una quota di mercato del 12% nel 2° trimestre 2012 al 18% del 2° trimestre 2013, trainati da Irs che si mantengono a livelli minimi e politiche di pricing maggiormente aggressive da parte di alcuni Istituti di credito.
Nel periodo di osservazione si segnala anche l’aumento di interesse della domanda per mutui a tasso misto, che arriva a spiegare l’8% delle richieste nel 2° trimestre 2013 contro un 2% del 2° trimestre 2012, complici anche in questo caso politiche di offerta più aggressive da parte degli istituti bancari (offerta di spread sui mutui a tasso misto in linea con gli spread offerti sui mutui a tasso variabile). A conferma della prudenza che continua a caratterizzare i comportamenti delle famiglie, in questa delicata fase diminuisce ulteriormente l’importo medio erogato, che si attesta nel 1° trimestre 2013 a 115.712 euro, da confrontarsi con un importo medio nel 1° trimestre 2012 pari a circa 120.000 euro, che rappresenta il valore più basso mai registrato dalla prima metà del 2009.
Al contempo, la classe di durata superiore ai 30 anni passa a spiegare il 30% del totale delle preferenze nel 2° trimestre 2013 rispetto al 40% del 1° trimestre 2013, in virtù di una progressiva riduzione dell’offerta per durate estese e politiche di pricing volte a disincentivare richieste con lunghe durate, caratterizzate da livelli di rischio creditizio più elevati. Nel complesso questa dinamica può essere letta alla luce di diversi fattori, tra i quali la minore disponibilità reddituale delle famiglie a causa della difficile situazione economica e la maggior selettività delle politiche di impiego da parte degli Istituti di credito.
La persistente incertezza a livello economico personale produce visibili effetti anche sul profilo dei nuovi richiedenti di mutuo: cresce il peso della domanda da parte degli over 55, caratterizzati da una maggiore stabilita reddituale (19% della domanda nel 2° trimestre 2013, contro un 14% del 2° trimestre 2012) mentre si assesta quello dei richiedenti con età compresa tra 36 e 45 anni (33% della domanda nel 2° trimestre 2013, contro un 36% del 2° trimestre 2012). Confermato anche l’aumento di peso del segmento di richiedenti con redditi superiori ai 1.500 euro netti mensili (e inferiori ai 2.000 euro), sempre al 30% del totale nel 2° trimestre 2012, contro un 24% del 1° trimestre 2012; sullo stesso periodo si riduce il peso dei richiedenti con redditi fra i 1.000 e 1.500 euro netti al mese, dal 42% al 31% del totale. La crescente incertezza reddituale, risultato della difficile situazione economica, suggerisce il rinvio di investimenti di lungo periodo, fenomeno particolarmente visibile con riferimento alle fasce di popolazione più giovani e con minori flussi di reddito.
Dopo un 2012 caratterizzato da una marcata contrazione dei nuovi flussi di mutui erogati (-48,9% rispetto al 2011), il trend di decisa contrazione trova conferma anche nelle prime elaborazioni riferite al 1° trimestre 2013 (-23,2% rispetto al corrispondente periodo dell’anno precedente, dato in corso di consolidamento da parte di Banca d’Italia). Per altro, nel 1° trimestre 2013 si rileva anche una riduzione dell’Isc (Indice sintetico di costo) medio di erogazione pari allo 0,30%, sia per mutui a tasso variabile che a tasso fisso, grazie a revisioni al ribasso degli spread maggiormente elevati offerti dagli istituti eroganti. Questo non risulta pero’ uno stimolo sufficiente per permettere ancora una ripresa della domanda di mutui da parte di privati e famiglie, elemento indispensabile e preliminare al rimbalzo dei nuovi flussi di erogazione. Al contempo, si segnala sul 2° trimestre 2013 una leggera ripresa di competitivita’ dell’offerta a tasso fisso (-25 punti base da gennaio a luglio 2013), i cui migliori spread si allineano ai migliori spread disponibili per prodotti a tasso variabile (2,75%). Da ultimo, anche nel 1° trimestre 2013 il Loan To Value, ovvero il rapporto tra l’importo medio del mutuo erogato e il valore dell’immobile a garanzia, si conferma al 63% (vs un 65% del 4° trimestre 2011) a conferma di un atteggiamento dell’offerta ancora improntato alla cautela. Del resto, il tasso di default relativo ai portafogli mutui a privati e famiglie si conferma in costante aumento e a fine marzo arriva ad assestarsi al 2,0% (in aumento rispetto all’1,6% del 4° trimestre 2011), confermando in modo inequivocabile le difficoltà da parte di una crescente fascia di popolazione a ripagare regolarmente gli impegni assunti, malgrado i numerosi interventi a sostegno delle famiglie varati in questi ultimi anni.
Per quanto riguarda gli immobili il calo delle compravendite nel 1° trimestre 2013 risulta pari al 14,2% rispetto al primo trimestre 2012, mostrando una dinamica recessiva in rallentamento rispetto al 30,5% registrato nel 4° trimestre 2012. L’andamento non sembra quindi beneficiare in modo evidente della flessione dei prezzi di mercato rilevata nel corso negli ultimi mesi. A questo riguardo, il valore medio degli immobili forniti in garanzia si attesta attorno ai 185.000 euro (contro i circa 200.000 euro del 2° trimestre 2011), mentre il prezzo medio al metro quadro fa segnare un -4,4% rispetto al 2° trimestre 2012, in peggioramento rispetto al -3,7% del 1° trimestre dell’anno. Il calo delle quotazioni investe tutte le aree italiane anche se si registra una riduzione maggiore nel Nord Est, con un -7,5%, e inferiore nel Nord Ovest, con un più contenuto -0,8%. Centro e Sud/Isole, invece, fanno segnare rispettivamente un -5,6% e un -5,3%. Nel complesso, i prezzi medi al metro quadro degli immobili di nuova costruzione sembrano più resistenti alle dinamiche di crisi del settore, registrando nel 2° trimestre 2013 un calo delle quotazioni del 3,0% da confrontarsi con un calo del 4,2% relativo agli immobili usati.