Solvency II frena il ritorno delle compagnie all’immobiliare

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SELON UNE ÉTUDE DE L’EDHEC, LA CHARGE DE FONDS PROPRES POUR LES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS EST SURESTIMÉE.
Fixée à 25 % par l’autorité européenne de régulation des assureurs, l’EIOPA, la charge de fonds propres pour les investissements immobiliers aurait été assez largement surestimée, selon une étude de l’Edhec Business School. Ayant été définie sur la base d’un indice immobilier uniquement britannique, elle souffre d’un défaut de construction, expliquent ses auteurs. En retenant un indice portant sur l’ensemble de la zone euro, les chercheurs évaluent le « bon » niveau de charge en fonds propre à 9 %. Avec un indice français, il remonte un peu… mais seulement à 14 %.

Le problème ? « La charge de fonds propres de 25 % des investissements immobiliers, fixée par l’EIOPA, est souvent considérée comme l’un des freins majeurs à l’augmentation de la part de l’immobilier dans les portefeuilles des assureurs. Cela nuit à l’adéquation des durations des actifs et des passifs, et à la diversification des actifs sous gestion », souligne l’étude. Sur les 10.000 milliards d’euros de placements des assureurs en Europe, seulement 400 milliards sont investis dans l’immobilier.

L’étude en question teste les deux éléments clefs qui ont permis de calibrer Solvabilité II, sachant que le SCR (Solvency Capital Requirement) représente le capital nécessaire pour absorber un choc majeur sur le portefeuille de risques de l’assureur. Premier élément examiné : l’ampleur du choc immobilier, c’est-à-dire la VaR (Value at Risk) ou perte potentielle maximale. Or les VaR recalculées par l’étude apparaissent très variables, en fonction de la localisation et de la nature du bien immobilier – plus élevées, en valeur absolue, pour les bureaux et au Royaume-Uni, que pour les logements et dans la zone euro par exemple. Mais elles ressortent toujours « sensiblement inférieures à celles retenues dans Solvabilité II ». Autrement dit, le risque considéré par cette régulation serait surestimé.

Deuxième donnée clef : la corrélation de l’immobilier avec les autres classes d’actifs. Elle serait plus faible que les calculs de l’EIOPA le laissent à penser. « Les gains de diversification potentiels entre immobilier et actifs financiers auraient, eux aussi, été sous-estimés », souligne l’étude de l’Edhec.
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