In caso di inadempimento il bene passa alla banca
di Antonio Ciccia Messina

Al via dal 1° luglio 2016 i contratti di mutui con il «patto marciano»: se non si pagano le rate si può dare la casa. Ma affinché la disposizione entri pienamente in vigore bisognerà attendere i provvedimenti attuativi, per cui l’operatività scatterà plausibilmente solo dal prossimo anno. È l’effetto della pubblicazione, sulla Gazzetta Ufficiale n. 117 del 20 maggio 2016, del decreto legislativo n. 72/2016, che riforma la disciplina dei contratti di credito ai consumatori relativi a immobili residenziali.

Mutui ipotecari. La riforma interviene su più punti, sia nella fase precontrattuale sia nella fase critica dell’inadempimento. La parte più innovativa è una clausola con la quale l’istituto di credito e il consumatore possono pattuire una speciale modalità di definizione della pendenza in caso di mancato pagamento delle rate da parte del cliente. Il debitore che non può restituire le somme dovute può liberarsi trasferendo il bene alla banca. Somiglia a un patto commissorio (articolo 2744 del codice civile), ma se ne distingue per la distribuzione del corrispettivo e per l’effetto di esdebitazione. Quindi il contratto non può prevedere che la casa ipotecata passi in proprietà della banca se il debitore è inadempiente. In particolare il consumatore e la banca pattuiscono che al momento dell’inadempimento, il trasferimento dell’immobile o il ricavato dalla vendita comporta l’estinzione dell’intero debito, anche se il valore del bene o il prezzo incassato è inferiore al valore del debito residuo. Se, invece, capita che il valore o il prezzo ricavato sono più alti del debito, il debitore ha diritto all’eccedenza. La norma prevede un obbligo di correttezza a carico della banca, che deve cercare di spuntare il miglior prezzo possibile. Inoltre la banca non può subordinare la concessione del mutuo alla sottoscrizione della clausola, e il consumatore ha diritto all’assistenza gratuita di un consulente per valutare la convenienza. Quest’ultima disposizione non brilla per chiarezza, perché non si comprende come attivare questo intervento di assistenza, se sia gratuito o se sia a pagamento e a carico di chi. Il presupposto che rende operativo il patto marciano è l’inadempimento del consumatore. La nozione di inadempimento non è lasciata alla determinazione contrattuale, ma è fissata dalla legge. Il decreto legislativo 72/2016 fissa una soglia e precisa che l’inadempimento si verifica in caso di mancato pagamento di 18 rate mensili. Deve trattarsi di mancati pagamenti e non di semplici ritardi. Anche per la vendita il procedimento prevede garanzie a favore del debitore: il valore del bene deve essere stimato da un perito imparziale, nominato, se non c’è accordo delle parti, dal presidente del tribunale. La clausola in questione può essere pattuita in sede di conclusione del contratto, mentre non può essere sottoscritta in caso di surrogazione del mutuo. Il meccanismo non è retroattivo. Lo spiegano le disposizioni transitorie. La clausola non si applica alla rinegoziazione dei contatto di mutuo sottoscritto anteriormente all’entrata in vigore del decreto in commento. Inoltre per i nuovi contratti la decorrenza è differita al decorso di 60 giorni dalla entrata in vigore di disposizioni di attuazione (ci vuole un decreto ministeriale, sentita la Banca d’Italia) da adottarsi entro 180 giorni dall’entrata in vigore del decreto legislativo. Nel caso in cui la banca non faccia ricorso alla clausola e chieda le vendita all’asta secondo il codice di procedura civile, se avanza un debito residuo, il debitore godrà di una moratoria di sei mesi dal termine della procedura esecutiva.

Mutui in valuta. Il decreto legislativo 72/2016 prevede il diritto del consumatore a convertire il mutuo in valuta o nella valuta del suo reddito o del suo paese di residenza. Se nel corso del rapporto il debito residuo varia di oltre un quinto rispetto a quello che risulterebbe applicando il tasso di cambio tra la valuta del mutuo e l’euro, la banca lo deve segnalare al debitore. Questo per consentire al consumatore di prendere l’eventuale decisione di convertire la valuta del finanziamenti. La norma si applica a partire dal 1° luglio 2016 e per i contratti sottoscritti successivamente a tale data.

Stima dell’immobile. Il decreto 72/2016 formula criteri generali per la stima del bene immobile da finanziare, demandando alla Banca d’Italia i dettagli attuativi. La norma si applicherà dal 1° novembre 2016 e le disposizioni di attuazione dovranno arrivare entro il 30 settembre 2016.
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