Bonus edilizi
Dopo le restrizioni sulle cessioni dei crediti del decreto Sostegni-ter, i chiarimenti del Milleproroghe e la recente stretta sulle responsabilità degli asseveratori, il quadro dei bonus edilizi parrebbe essersi assestato, salvo ulteriori aggiustamenti con la conversione del decreto Sostegni-ter. La presente guida si propone di offrire una panoramica aggiornata sulle regole vigenti.
A)I BENEFICIARI
Sono beneficiari dei diversi bonus i proprietari, nudi proprietari, titolari di diritti reali (usufrutto, uso, abitazione, superficie), inquilini, comodatari, e loro familiari conviventi che sostengono le spese. Le spese per gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici e che riguardano tutte le unità di cui si compone il singolo condominio, sono ordinariamente ripartite in base alle quote millesimali di proprietà. Per parti comuni si intendono il suolo su cui sorge l’edificio, i tetti e i lastrici solari nonché le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.
Sono generalmente ammessi ai bonus i “privati” persone fisiche e, in relazione a talune tipologie di interventi, anche imprese ed enti, come meglio si preciserà nel seguito della trattazione.
B)GLI INTERVENTI E LE DETRAZIONI
1)Bonus ristrutturazioni
Fino al 31/12/2024 spetta una detrazione Irpef del 50% in 10 anni su una spesa massima di 96.000 euro per unità immobiliare (comprensiva delle pertinenze anche se accatastate separatamente), in relazione ai seguenti interventi (di varia natura e non esattamente riconducibili al concetto di “ristrutturazione edilizia”):
a)recuperoedilizio, ovvero manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia (ivi compresa, a determinate condizioni, la demolizione e ricostruzione con diversa sagoma e aumento volumetrico), su singole unità residenziali di qualsiasi categoria catastale e sulle loro pertinenze nonché sulle parti comuni condominiali (per le quali rileva anche la manutenzione ordinaria) degli edifici residenziali. Se la ristrutturazione comporta ampliamento dell’edificio, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente (l’ampliamento configura una “nuova costruzione”). Per gli interventi sulle parti comuni, l’ammontare massimo delle spese ammesse alla detrazione (96mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio), deve essere calcolato tenendo conto anche delle pertinenze alle unità immobiliari;
b)ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati da eventi calamitosi;
c) realizzazione o acquisto di autorimesse e posti auto pertinenziali;
d)opere finalizzate all’adozione di misure antisismiche;
e) eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi (es. realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione) e la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi; possibile detrazione al 75% per il 2022 (vedi n. 8) o superbonus 110% (vedi n.3);
f)prevenzione di atti illeciti (es. porte blindate, antifurto);
g)cablatura degli edifici;
h)contenimento dell’inquinamento acustico;
i)conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia, salvo la possibilità di avvalersi dell’ecobonus;
j)bonifica dell’amianto;
k) opere per la prevenzione di infortuni domestici;
l)interventi di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione;
m) acquisto di unità in fabbricati interamente ristrutturati da imprese (detrazione calcolata sul 25% del prezzo) e dalle stesse vendute entro 18 mesi dal termine dei lavori.
Ai fini della detrazione è possibile considerare anche le spese per la progettazione, le perizie e i sopralluoghi, l’acquisto dei materiali, il compenso per le relazioni di conformità, gli oneri di urbanizzazione, autorizzazioni e denunce di inizio lavori e le prestazioni professionali necessarie richieste in base al tipo di intervento.
ADEMPIMENTI
Per usufruire della detrazione, è necessario:
-inviare, quando prevista, all’Azienda sanitaria locale competente per territorio, prima di iniziare i lavori, una comunicazione con raccomandata A.R.;
-pagare le spese detraibili tramite bonifico bancario o postale parlante, da cui devono risultare la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto beneficiario della detrazione e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento;
-indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.
2) Ecobonus o bonus per riqualificazione energetica
Fino al 31/12/2024 spetta una detrazione dall’Irpef o dall’Ires del 65% o 50% in 10 anni per le spese sostenute su interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti, anche in caso di demolizione e ricostruzione (anche con diversa sagoma o, se previsto dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, con incrementi di volumetria). In caso di ampliamento, senza demolizione, la detrazione spetta sulle spese riferibili alla parte di immobile già esistente. Un intervento che può essere inquadrato in diverse tipologie agevolate (ad es., sostituendo l’impianto di climatizzazione o gli infissi si consegue anche una riqualificazione energetica globale) può beneficiare di un’unica detrazione con convenienza a scegliere quella con il limite massimo più alto.
Gli interventi sono suddivisibili nelle seguenti tipologie:
a)riqualificazione energetica globale di edifici per conseguire un risparmio energetico (es. per la climatizzazione invernale) conforme a specifici parametri; se effettuati su condomini, la detrazione va suddivisa tra i condòmini in proporzione alla partecipazione alla spesa; detrazione massima € 100.000, pari al 65% su una spesa di € 153.846,15; la riqualificazione energetica globale comprende tutti gli interventi di efficienza successivi in grado di incidere sulla prestazione energetica dell’edificio;
b)interventi sull’involucro (cappotto) per consentire che le strutture opache verticali (pareti, generalmente esterne) e orizzontali (coperture, pavimenti) e le finestre, comprensive di infissi, delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno e verso vani non riscaldati, rispettino specifici requisiti di trasmittanza termica; detrazione massima € 60.000 pari al 65% su una spesa di € 92.307,69. In relazione alle spese per le finestre comprensive di infissi la detrazione è ridotta al 50% con incremento della spesa agevolabile fino a € 120.000;
c)installazione di pannelli solari per produrre acqua calda per usi domestici o industriali e per il fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università; detrazione massima € 60.000, pari al 65% su una spesa di € 92.307,69;
d)sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione ad aria o ad acqua di classe A, con sistemi di termoregolazione evoluti, con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia. Rilevano anche gli interventi di sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria e i generatori d’aria calda a condensazione; la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con apparecchi ibridi costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione. Detrazione massima € 30.000 pari al 65% su una spesa di € 46.153,84; la detrazione è del 50% per l’installazione di caldaie a condensazione di classe A senza valvole;
e)contatori individuali nei condomini per misurare l’effettivo consumo di calore, raffreddamento e acqua calda delle singole unità immobiliari o
sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per misurare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun radiatore posto all’interno delle unità immobiliari, installati in concomitanza con la sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale ai sensi della lett. d); detrazione massima € 60.000, pari al 65% su una spesa di € 92.307,69;
f)schermature solari e/o chiusure tecniche mobili oscuranti; detrazione massima € 30.000 pari al 50% su una spesa di € 60.000;
g)generatori di calore alimentati da biomasse combustibili detrazione massima € 30.000 pari al 50% su una spesa di € 60.000;
h)dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento o produzione di acqua calda o di climatizzazione delle unità abitative; detrazione del 65% senza limiti di spesa;
i)micro-cogeneratori acquistati in sostituzione di impianti esistenti con un risparmio di energia primaria pari almeno al 20%; detrazione massima € 100.000 pari al 65% su una spesa di € 153.846,15;
Alcuni dei suindicati interventi possono essere eseguiti su singole unità immobiliari ma attribuiscono detrazioni più elevate se effettuati su parti comuni degli edifici condominiali e se consentono di raggiungere determinati indici di prestazione energetica. In particolare, la detrazione spetta nella misura del 70%, se gli interventi interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dello stesso edificio o del 75%, quando gli interventi sono diretti a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e purché conseguano almeno la qualità media indicata nel decreto del Ministro dello sviluppo economico del 26 giugno 2015 (Linee guida nazionali per la certificazione energetica). Queste maggiori detrazioni vanno calcolate su un ammontare complessivo non superiore a 40.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.
Per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2, e 3 e finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica, che determinano il passaggio ad una o due classi inferiori, la detrazione è rispettivamente pari all’80% o 85% su un ammontare complessivo delle spese non superiore a € 136.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio prima dell’intervento di ristrutturazione.
ADEMPIMENTI
Tutti gli interventi di efficienza energetica devono essere accompagnati da una asseverazione rilasciata da tecnici abilitati (in alcuni casi, sostituibile un’analoga dichiarazione resa dal direttore dei lavori, dal fornitore o dall’installatore), che attesti, con riguardo a ciascuna tipologia di intervento: i) la sussistenza dei requisiti tecnici richiesti; ii) il rispetto dei massimali di costo specifici. Tanto i requisiti tecnici, quanto i massimali di costo specifici, relativi a ciascuna tipologia di intervento, sono rinvenibili nell’ambito del dm 6 agosto 2020 (“decreto Requisiti”).
Entro 90 giorni dalla fine dei lavori occorre trasmettere all’Enea le informazioni contenute nell’attestato di prestazione energetica, e la scheda informativa relativa agli interventi realizzati.
Gli interventi di risparmio energetico possono peraltro beneficiare dell’aliquota di detrazione potenziata del 110% alle condizioni e ai limiti ivi previsti, alcuni quali interventi “trainanti”, gli altri come interventi “trainati”.
3) Sismabonus e sismabonus acquisti
Fino al 31/12/2024 spettano:
a) Detrazione dall’Irpef o dall’Ires del 50% in 5 anni, fino ad un ammontare annuo complessivo non superiore a € 96.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio prima dell’intervento, per opere finalizzate all’adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo alle opere per la messa in sicurezza statica sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente, effettuati su qualsiasi edificio (adibiti ad abitazione, anche non principale o ad attività produttive), ricadente nelle zone sismiche pericolose (1, 2 o 3). Per gli interventi che determinano il passaggio ad una o due classi inferiori, la detrazione è rispettivamente pari all’70% o 80 (85% o 85% se su parti comuni condominiali).
b) Detrazione del 75% se con la ricostruzione si ha il passaggio ad una classe inferiore di rischio sismico e dell’85% se la riduzione del rischio è di due classi, in relazione alle spese sostenute dagli acquirenti delle c.d. case antisismiche, vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che entro 18 mesi dal termine dei lavori provvedano alla successiva rivendita.
Attenzione. Le spese sostenute tra l’1.7.2020 e il 30.6.2025 per il sismabonus e il sismabonus acquisti possono beneficiare della super detrazione del 110% alle condizioni ivi previste (vedi n.4) che, pur se limitata agli edifici residenziali, non richiede il miglioramento della classe di rischio sismico.
4)Superbonus 110%
Trattasi di interventi, generalmente legati alla riqualificazione energetica o antisismica degli edifici, che danno diritto ad una detrazione dall’Irpef o dall’Ires del 110% (o della diversa misura di seguito indicata) in cinque quote (quattro per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022) annuali di pari importo.
SOGGETTI INTERESSATI
a) condòmini per gli interventi realizzati sulle parti comuni da parte del condominio (tale anche senza formale costituzione; gli edifici con numero di condòmini non superiore a otto, che non abbiano nominato un amministratore, per fruire della detrazione non sono tenuti a richiedere il codice fiscale del condominio, ma possono utilizzare il codice fiscale del condòmino che ha effettuato i connessi adempimenti) e persone fisiche non condòmini (al di fuori dall’esercizio dell’attività di impresa, arti e professioni) per interventi realizzati sulle parti comuni di edifici, relativamente alle quali non sussiste una proprietà di tipo condominiale, composti da due a quattro unità immobiliari (senza tener conto delle pertinenze) distintamente accatastate, posseduti da un unico proprietario o in comproprietà;
b) persone fisiche per interventi su edifici unifamiliari o funzionalmente indipendenti (infra, lett. a);
le persone fisiche possono beneficiare delle detrazioni per gli interventi realizzati su massimo due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio;
c) istituti autonomi case popolari (Iacp) e cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
d) onlus, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale;
e) società e associazioni sportive dilettantistiche (per i lavori finalizzati ai soli immobili o parte di immobili adibiti a spogliatoi).
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