Mancata dell’assunzione del rischio Globale Fabbricati in assenza di certificato di agibilità

IL VOSTRO QUESITO

L’assenza del certificato di agibilità in un Condominio, riconducibile a motivazioni di carattere burocratico/amministrativo e non tecnico, può portare alla mancata dell’assunzione del rischio Globale Fabbricati e, nel caso di polizza in corso, in caso di sinistro, motivazione alla reiezione del danno?

L’ESPERTO RISPONDE

Il certificato di agibilità è un documento istituito dagli artt. 24 e 25 del D.P.R. n. 380/2001 (TUE – Testo Unico Edilizia) con cui si certifica che quell’ immobile rispetta le norme in materia di: igiene, sicurezza, risparmio energetico; l’ente preposto al rilascio del certificato di agibilità è il Comune.
Se l’immobile è stato costruito dal 1967 in poi, il venditore deve consegnare obbligatoriamente il certificato di agibilità e, qualora non l’avesse perché l’ha smarrito, può chiederne una copia al Comune. Se invece il certificato manca del tutto, questi deve presentare domanda al Comune per ottenerlo.
Le parti però possono comunque concordare la compravendita dell’immobile pur senza certificato di agibilità qualora il venditore garantisse che l’immobile abbia tutti i requisiti necessari per ottenere l’agibilità. E’ pertanto consentito vendere un immobile senza il prescritto certificato di agibilità, dichiarando sull’ atto che l’ immobile compravenduto -seppur privo- ha tutte le caratteristiche di legge per ottenerlo e sempre che il compratore sia d’accordo; la legge quindi lascia ampia discrezionalità alle parti, in quanto il compratore può decidere liberamente di comprare un immobile anche senza certificato di agibilità a condizione che nell’atto di compravendita, venga indicato chi dovrà rispondere in caso di mancanza dei requisiti di agibilità necessari per ottenere il certificato.
Per quanto riguarda la non assunzione del rischio da parte della compagnia assicuratrice, essa -in linea di principio- potrebbe decidere in tal senso, stante nel nostro ordinamento la libertà contrattuale, anche se -per i motivi sopra esposti- tutte le case costruite anteriormente al 1967 sono prive di tale certificazione e la tariffa incendio non prevede e né prevedeva la non assicurabilità di siffatti rischi, che venivano e vengono tariffati al medesimo tasso previsto per gli immobili forniti di tale certificato. In definitiva, il mancato rilascio di certificato di abitabilità non impedisce né la compravendita dell’immobile e né la sua assicurabilità e neppure sostanzia fattispecie di aggravamento del rischio.
Alla luce di quanto sopra, a mio avviso la reiezione di un sinistro che colpisca un immobile privo della suddetta certificazione non troverebbe alcuna giustificazione legale, a meno che la polizza sinistrata non la escludesse con patto apposito l’indennizzabilità.
Personalmente ho avuto occasione, come perito dell’ assicurato, di far riconoscere dal terzo perito -in una perizia contrattuale obbligatoria prevista su polizza “Incendio”- l’indennizzabilità di un immobile totalmente abusivo per il quale vi era stata pratica di condono edilizio, poi respinta per il mancato pagamento degli oneri economici (tra l’ altro conseguenti proprio all’incendio, che aveva privata l’ assicurato -che ivi svolgeva la sua attività di autolavaggio- di ogni entrata), cui poi aveva fatto seguito ordinanza di abbattimento (va detto che, in questo caso, l’agente che aveva stipulato la polizza era anche assessore comunale).