Infiltrazioni di acqua in condominio: chi paga?

Le infiltrazioni di acqua sono una delle cause più frequenti di danni subiti dagli appartamenti facenti parte del condominio.

Si tratta di danno imputabile al condominio e rientrante nella polizza globale fabbricati civili.

La cosa difficile è però individuare chi è tenuto al risarcimento, per il fatto  delle innumerevoli cause che possono aver causato la rottura e il danno.

In base all’art. 2051 del codice civile il presunto responsabile dei danni che derivano a terzi da un determinato bene è il soggetto che di tale bene ha la custodia.

Nel caso in cui quindi le infiltrazioni provengano dalla rottura di una tubatura condominiale o di qualsiasi altro bene comune, responsabile per i danni che ne derivano è il condominio (che in questo caso dovrebbe custodire le parti comuni e garantirne la manutenzione), che dovrà farsi carico dei lavori di ripristino e del risarcimento dei danni subiti.

In un articolo a cura di Valeria Zeppilli, lo Studio Cataldo elenca una interessante casistica che riportiamo di seguito:

Casistica

Con particolare riferimento ai danni alle tubature, occorre ricordare che quelle di adduzione sono di proprietà condominiale sino a quando non incontrano i contatori dei singoli condomini, mentre quelle di scarico lo sono sino a quando non si collegano con i tubi dei vari appartamenti.

Se invece le infiltrazioni provengono dai muri perimetrali, occorre precisare che essi sono comunque considerati parti comuni, con la conseguenza che il condominio risponde sempre dei danni che gli stessi cagionano. A meno che non riesce a provare che tali danni siano connessi a un grave difetto di costruzione: in tal caso, infatti, il loro risarcimento può essere richiesto, sia dal danneggiato che dal condominio, all’impresa che ha eseguito i lavori, entro dieci anni da quando sono stati ultimati.

Per quanto riguarda, infine, la terrazza a livello, la Corte di cassazione, con la sentenza 25 agosto 2014 numero 18164, ha ricordato che essa, anche se è di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve nei confronti degli appartamenti sottostanti alla medesima funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio. Di conseguenza rispondono tutti i condomini dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni che provengono dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione. Le proporzioni, però, sono quelle di cui all’articolo 1126 c.c..

Se le infiltrazioni provengono da tubature di proprietà del singolo condomino è quest’ultimo a dover rispondere dei danni che ne siano derivati.

Anche in questo caso è il custode del bene ad essere ritenuto, a priori, responsabile dei danni cagionati dal bene stesso a terzi: per potersi esonerare egli non può fare altro che provare che il danno si è verificato per caso fortuito.