La legge di Bilancio 2023 ha modificato nei contenuti e nell’estensione l’impianto normativo che disciplina l’applicazione dei bonus edilizi ai vari interventi su condomini e singole unità abitative. Dopo aver mandato in soffitta il bonus facciate, il legislatore è intervenuto per ridurre, a eccezione di alcune specifiche e riduttive casistiche, l’aliquota agevolativa del superbonus che per quest’anno scende dal 110 al 90%, Anche il bonus mobili è stato oggetto di un “ritocco” (che non avvantaggia il contribuente) con cui è stato abbassato il tetto di spesa agevolabile dai 10 mila euro previsti per il 2022 agli 8 mila euro fissati per il 2023.
Sempre dal 1° gennaio di quest’anno sono scattati gli obblighi sulla certificazione Soa: l’esecuzione dei lavori di importo superiore a 516 mila euro sarà affidata a imprese che al momento della sottoscrizione del contratto di appalto o subappalto siano in possesso della certificazione.
Un discorso a parte riguarda la questione legata alla cessione dei crediti d’imposta. Il decreto Aiuti quater (dl 176/2022, convertito con modificazioni dalla legge n. 6 del 13 gennaio 2023) ha innalzato il limite massimo di cessioni dei crediti derivante da Superbonus o altri bonus edilizi, con la conseguenza che dopo la prima cessione libera, il credito può essere ceduto ancora al massimo per 3 volte nei confronti di soggetti qualificati ovvero banche, intermediari finanziari abilitati e assicurazioni.
Il comma 4-bis dell’art. 10 modifica in tal senso il comma 1, lettere a) e b) (rispettivamente in materia di contributo anticipato sotto forma di sconto dai fornitori dei beni o servizi, cosiddetto sconto in fattura, e di cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante) dell’articolo 121 del dl 34/2020, introducendo la possibilità di un’ulteriore cessione del credito, passando da due a tre volte, della detrazione a favore di intermediari qualificati ovvero banche, intermediari finanziari e società appartenenti a un gruppo bancario vigilati, ovvero a imprese di assicurazione autorizzate a operare in Italia.
Le disposizioni introdotte al comma 4-bis si applicano anche ai crediti di imposta oggetto di comunicazione di cessione del credito o dello sconto in fattura inviate all’Agenzia delle entrate in data anteriore quella di entrata in vigore della legge di conversione del decreto in esame.
SUPERBONUS AL 90%
Il 2023 apre una nuova stagione per il superbonus: la misura della maxi-detrazione nella generalità dei casi, con alcune eccezioni, passa dal 110% al 90%.
L’esatta misura dell’aliquota da applicare nel 2023 varia a seconda del soggetto e del rispetto di determinate condizioni.
1) Condomini, persone fisiche proprietarie (o comproprietarie) di edifici composti fino a 4 unità immobiliari e Onlus, Associazioni di volontariato e Associazioni di promozione sociale
La detrazione spetta nella misura del 110% anche per le spese sostenute nel 2023 se:
– se la Cilas è stata presentata entro il 25 novembre 2022 (e per i condomini l’assemblea che ha approvato l’esecuzione dei lavori è stata adottata tra il 19 e il 24 novembre 2022);
– (solo per i condomini) se la Cilas è stata presentata entro il 31 dicembre 2022 e l’assemblea che ha approvato l’esecuzione dei lavori è stata adottata entro il 18 novembre 2022;
– nell’ipotesi di intervento da eseguire tramite demolizione e ricostruzione degli edifici se, al 31 dicembre 2022, risulta presentata l’istanza per acquisire il titolo abilitativo.
La data della delibera assembleare deve essere certificata la dall’amministratore o dal condomino che ha presieduto l’assemblea.
La detrazione spetta nella misura del 110% anche per le spese sostenute nel 2023 se:
– la Cilas è stata presentata entro il 25 novembre 2022 (e, per i condomini, l’assemblea che ha approvato l’esecuzione dei lavori è stata adottata tra il 19 e il 24 novembre 2022);
– (solo per i condomini) se la Cilas è stata presentata entro il 31 dicembre 2022 e l’assemblea che ha approvato l’esecuzione dei lavori è stata adottata entro il 18 novembre 2022;
– nell’ipotesi di intervento da eseguire tramite demolizione e ricostruzione degli edifici se, al 31 dicembre 2022, risulta presentata l’istanza per acquisire il titolo abilitativo.
La data della delibera assembleare deve essere certificata la dall’amministratore o dal condomino che ha presieduto l’assemblea.
Nei casi diversi dai precedenti, la detrazione spetta nella misura del:
– 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022;
– 90% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023.
Per le spese sostenute post 2023, l’aliquota agevolativa si ridurrà al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025.
2) Edifici unifamiliari o unità funzionalmente autonome
Se i lavori sono iniziati prima del 1° gennaio 2023, la detrazione è pari al 110%:
– per le spese sostenute fino al 30 giugno 2022;
– per le spese sostenute fino al 31 marzo 2023 se al 30 settembre 2022 sono stati effettuati lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo.
Se i lavori sono iniziati nel 2023, la detrazione spetta nella misura del 90% per le spese sostenute dal 1° gennaio 2023 al 31 dicembre 2023, a condizione che:
– il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare;
– che l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale;
– che il contribuente abbia un reddito di riferimento, non superiore a 15 mila euro, calcolato dividendo la somma dei redditi complessivi posseduti, nell’anno precedente, dal contribuente, da coniuge/soggetto legato da unione civile/convivente/familiare, per un coefficiente pari a 1 se il nucleo familiare è formato solo dal contribuente, aumentato di 1 se è presente un secondo familiare convivente, di 0,5 se è presente un familiare a carico, di 1 se sono presenti 2 familiari a carico e di 2 se sono presenti 3 o più familiari a carico.
3) Zone terremotate e soggetti che svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali
L’aliquota resta al 110% fino al 2025:
– per le zone terremotate;
– per i soggetti che svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica, per interventi su immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito.
4) Iacp ed enti equivalenti, compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso edificio, e dalle cooperative a proprietà indivisa
La detrazione spetta nella misura del 110% per le spese sostenute entro il 30 giugno 2023 ovvero entro il 31 dicembre 2023 se alla data del 30 giugno 2023 sono stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo.
BONUS RISTRUTTURAZIONI
(MAGGIORATO FINO AL 2024)
Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio beneficiano di agevolazioni fiscali, sia quando si effettuano sulle singole unità abitative sia quando riguardano lavori su parti comuni di edifici condominiali. La più nota è l’agevolazione di cui all’art. 16-bis del Tuir, che consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48 mila euro per unità immobiliare.
Per le spese effettuate nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 30 giugno 2013, il decreto legge n. 83/2012 ha elevato al 50% la percentuale di detrazione e a 96 mila euro l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio.
Questi maggiori importi sono poi stati prorogati più volte da provvedimenti successivi. Da ultimo, la legge di Bilancio 2022 (legge n. 234 del 30 dicembre 2021) ha prorogato al 31 dicembre 2024 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%) e del limite massimo di spesa di 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare. La legge di Bilancio 2023 invece non ha apportato modifiche alle precedenti disposizioni.
Pertanto, salvo che non intervenga una nuova proroga, dal 1° gennaio 2025 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48 mila euro.
In aggiunta alle agevolazioni in vigore, il decreto legge n. 34/2020 ha introdotto Le disposizioni sul Superbonus, che permettono di usufruire di una detrazione ancora maggiore (pari al 110%) per la realizzazione di alcune tipologie di interventi (per esempio, interventi antisismici, quelli finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, installazione di impianti fotovoltaici).
Nell’ambito dei lavori di recupero del patrimonio edilizio previsti dall’art. 16-bis del Tuir, è possibile operare questa scelta per gli interventi indicati nelle lettere a), b), d) e h): manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e, per le parti comuni degli edifici, manutenzione ordinaria; è prevista, inoltre, per la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali e per l’installazione di impianti fotovoltaici.
I benefici fiscali per i lavori sul patrimonio immobiliare non si esauriscono con la detrazione Irpef. Altre significative agevolazioni, infatti, sono state introdotte negli anni. Tra queste, per esempio, la possibilità di pagare l’Iva in misura ridotta e quella di portare in detrazione.
Per quanto riguarda la detrazione Irpef maggiorata del 50% la sua operatività è prevista fino al 31 dicembre 2024 ed è utilizzabile non solo per le opere edili di mera manutenzione ordinaria e straordinaria, ma per una più vasta gamma di interventi: acquisto di immobili già ristrutturati, opere finalizzate alla sicurezza statica e antisismica degli edifici, installazione di ascensori anche per l’adeguamento alla legge 13/1989, sostituzione/riparazione/innovazione di impianti elettrici e idraulici, costruzione di muri di cinta e di muri esterni di contenimento, realizzazione di interventi finalizzati alla messa in sicurezza delle abitazioni per prevenire atti illeciti da parte di terzi, l’acquisto/costruzione di box auto.
Agevolazioni per il recupero del patrimonio edilizio. Singole unità abitative
È possibile detrarre dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte dei costi sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.
Per i lavori effettuati sulle singole unità abitative è possibile usufruire delle seguenti detrazioni:
– 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024, con un limite massimo di spesa di 96 mila euro per ciascuna unità
Immobiliare;
– 36%, con il limite massimo di spesa di 48 mila euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2025.
L’agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa, e va suddivisa fra tutti i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi.
Beneficiari
Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’Irpef, residenti o meno nel territorio dello Stato.
L’agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:
– proprietari o nudi proprietari;
– titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
– locatari o comodatari dell’immobile;
– soci di cooperative a proprietà divisa (in qualità di possessori), assegnatari di alloggi e, previo consenso scritto della cooperativa che possiede l’immobile, soci di cooperative a proprietà indivisa (in qualità di detentori);
– imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;
– soggetti indicati nell’art. 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.
Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture:
– il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado);
– il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
– il componente dell’unione civile (la legge n. 76/2016, per garantire la tutela dei diritti derivanti dalle unioni civili tra persone dello stesso sesso, equipara al vincolo giuridico derivante dal matrimonio quello prodotto dalle unioni civili);
– il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.
In questi casi, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile.
Nel caso di due comproprietari di un immobile, se la fattura e il bonifico sono intestati a uno solo di essi, ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto che non è stato indicato nei predetti documenti, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta.
Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), l’acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione se:
– è stato immesso nel possesso dell’immobile;
– esegue gli interventi a proprio carico;
– è stato registrato il compromesso entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si fa valere la detrazione.
Può richiedere la detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.
Interventi
I lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono i seguenti.
A) Interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’art. 3 del dpr n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia):
– manutenzione straordinaria;
– restauro e risanamento conservativo;
– ristrutturazione edilizia.
Gli interventi devono essere effettuati su immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze.
Non sono ammessi al beneficio fiscale delle detrazioni gli interventi di manutenzione ordinaria (spettanti solo per i lavori condominiali), a meno che non facciano parte di un intervento più vasto di ristrutturazione.
Manutenzione straordinaria. Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare e integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso.
Rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria
complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
Restauro e risanamento conservativo. Sono compresi in questa tipologia gli interventi finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili.
Ristrutturazione edilizia. Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente.
Riguardo agli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi al beneficio della detrazione fiscale, l’Agenzia delle entrate ha chiarito, tra l’altro, che:
– per la demolizione e ricostruzione con ampliamento della volumetria esistente,
effettuata fino al 16 luglio 2020, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”;
– per gli interventi effettuati dal 17 luglio 2020, a seguito delle modifiche apportate all’art. 3, comma 1, lett. d), del dpr 380/2001, rientrano nella “ristrutturazione edilizia” gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di “ristrutturazione edilizia” soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria (circolare dell’Agenzia delle entrate n. 28/2022);
– se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.
Questi stessi criteri si applicano anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del cosiddetto Piano Casa (Ris. Agenzia delle entrate n. 4/E del 2011).
B) Interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se detti lavori non rientrano nelle categorie indicate nella precedente lettera A, e a condizione che sia stato dichiarato lo stato
di emergenza.
C) I lavori finalizzati:
– all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione);
– alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone con disabilità gravi, ai sensi dell’art. 3, comma 3, della legge 104/1992.
La detrazione compete unicamente per le spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili, mentre non spetta per le spese sostenute in relazione al semplice acquisto di strumenti, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità interna ed esterna.
A titolo di esempio, non rientrano nell’agevolazione i telefoni a viva voce, gli schermi a tocco, i computer, le tastiere espanse. Tali beni, tuttavia, sono inquadrabili nella categoria dei sussidi tecnici e informatici per i quali, a determinate condizioni, è prevista la detrazione Irpef del 19%.
D) Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi.
Per “atti illeciti” si intendono quelli penalmente illeciti (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti).
In questi casi, la detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili. Non rientra nell’agevolazione, per esempio, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza.
A titolo esemplificativo, rientrano tra queste misure:
• rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici;
• apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione;
• porte blindate o rinforzate;
• apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;
• installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;
• apposizione di saracinesche;
• tapparelle metalliche con bloccaggi;
• vetri antisfondamento;
• casseforti a muro;
• fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati;
• apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.
E) Gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico.
F) Gli interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia. Rientra tra i lavori agevolabili, per esempio, l’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, in quanto basato sull’impiego della fonte solare e, quindi, sull’impiego di fonti rinnovabili di energia (risoluzione dell’Agenzia delle entrate n. 22/E del 2 aprile 2013).
Per usufruire della detrazione è comunque necessario che l’impianto sia installato per far fronte ai bisogni energetici dell’abitazione (cioè per usi domestici, di illuminazione, alimentazione di apparecchi elettrici, eccetera) e, quindi, che lo stesso sia posto direttamente al servizio dell’abitazione.
Questi interventi possono essere realizzati anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia.
G) Gli interventi per l’adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica. Tali opere devono essere realizzate sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici. Se riguardano i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari.
Sono agevolate, inoltre, le spese necessarie per la redazione della documentazione obbligatoria idonea a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione.
Maggiorazioni per misure antisismiche. Riguardo alle spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche, sono previste detrazioni più elevate, che possono arrivare fino all’85% ed essere usufruite fino al 31 dicembre 2024 (“sisma bonus”). Va ricordato che per le spese sostenute dal 1° luglio 2020, l’art. 119 del dl 34/2020 ha introdotto per determinati interventi antisismici la detrazione del 110% (“super sisma bonus”).
H) Gli interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.
Con riferimento alla sicurezza domestica, non dà diritto alla detrazione il semplice acquisto, anche a fini sostitutivi, di apparecchiature o elettrodomestici dotati di meccanismi di sicurezza, in quanto tale fattispecie non integra un intervento sugli immobili (per esempio, non spetta alcuna detrazione per l’acquisto di una cucina a spegnimento automatico che sostituisca una tradizionale cucina a gas).
L’agevolazione compete, invece, anche per la semplice riparazione di impianti insicuri realizzati su immobili (per esempio, la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante).
Tra le opere agevolabili rientrano:
• l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti;
• il montaggio di vetri anti-infortunio;
• l’installazione del corrimano.
Altre spese ammesse all’agevolazione. Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, è possibile portare in detrazione anche:
– le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse;
– le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento;
– le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi del dm 37/2008 – ex legge n. 46/90 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71);
– le spese per l’acquisto dei materiali;
– il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti
– le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi;
– l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le comunicazioni di inizio lavori;
– gli oneri di urbanizzazione;
– gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione dei lavori e agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998).
Non si possono invece detrarre le spese di trasloco e di custodia dei mobili per il periodo necessario all’effettuazione degli interventi di recupero edilizio.
Agevolazioni per il recupero del patrimonio edilizio. Parti condominiali
Anche per la ristrutturazione delle parti comuni di edifici condominiali spettano le seguenti detrazioni:
– 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati dall’amministratore) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024, con un limite massimo di spesa di 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare;
– 36%, con il limite massimo di spesa di 48 mila euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2025.
Per parti comuni si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di più proprietari.
Le parti comuni interessate sono quelle indicate dall’art. 1117, numeri 1, 2 e 3 c.c.:
– il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
– i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune;
– le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera.
Beneficiari
Per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali le detrazioni spettano a ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti c.c.
Il beneficio compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio.
In tale ipotesi, la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.
L’amministratore rilascia una certificazione dalla quale risultano, tra le altre cose, l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento e la quota parte millesimale imputabile al condomino.
Nel caso in cui la certificazione dell’amministratore del condominio indichi i dati relativi a un solo proprietario, mentre le spese per quel determinato alloggio sono state sostenute anche da altri, questi ultimi, se possiedono i requisiti per avere la detrazione, possono fruirne a condizione che attestino sul documento rilasciato dall’amministratore (comprovante il pagamento della quota relativa alla spesa) il loro effettivo sostenimento e la percentuale di ripartizione.
Questo vale anche quando la spesa è sostenuta dal familiare convivente, dal componente dell’unione civile o dal convivente more uxorio del proprietario dell’immobile, che possono portare in detrazione le spese sostenute per i lavori condominiali. Sul documento rilasciato dall’amministratore indicheranno gli estremi anagrafici e l’attestazione dell’effettivo sostenimento delle spese.
Condomini minimi. Per condominio minimo si intende un edificio composto da un numero non superiore a otto condòmini. I condomini che, non avendone l’obbligo, non hanno nominato un amministratore e non possiedono un codice fiscale, possono ugualmente beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni.
Con la circolare n. 3/E del 2 marzo 2016, l’Agenzia delle entrate ha precisato che:
– il pagamento deve essere sempre effettuato mediante l’apposito bonifico bancario/postale (sul quale è operata la ritenuta d’acconto da parte di banche o posta);
– in assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti riporteranno nei modelli di dichiarazione le spese sostenute indicando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico.
In sede di controllo si dovrà dimostrare che gli interventi sono stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio. Se per la presentazione della dichiarazione il contribuente si rivolge a un Caf o a un intermediario abilitato, sarà tenuto a esibire, oltre alla
documentazione generalmente richiesta, un’autocertificazione che attesti i lavori ffettuati e che indichi i dati catastali degli immobili del condominio.
Interventi
Gli interventi sulle parti comuni degli edifici residenziali, per i quali ogni condomino può richiedere la detrazione, sono quelli indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’art. 3 del dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia). In particolare, si tratta degli interventi di:
– manutenzione ordinaria;
– manutenzione straordinaria
– restauro e risanamento conservativo
– ristrutturazione edilizia.
Pertanto, oltre agli stessi interventi realizzati sulle proprietà private, sono agevolabili anche quelli di manutenzione ordinaria effettuati sulle parti comuni.
Manutenzione ordinaria. Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage.
Altri lavori agevolabili. Tra i lavori ammessi all’agevolazione rientrano, come detto, gli stessi interventi per i quali si può usufruire della detrazione quando sono effettuati sulle singole unità abitative.
Sono quelli indicati nell’art. 16-bis del Tuir e descritti precedentemente. Si tratta degli interventi:
– necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi;
– effettuati per eliminare le barriere architettoniche o finalizzati a favorire la mobilità a persone con disabilità gravi (art. 3, comma 3, della legge 104/1992);
– utili a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;
– finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico;
– effettuati per il conseguimento di risparmi energetici;
– per l’adozione di misure antisismiche;
– di bonifica dell’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.
Riguardo alle spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche, sono previste detrazioni più elevate, che possono arrivare fino all’85% ed essere usufruite fino al 31 dicembre 2024.
AGEVOLAZIONE IVA
Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è possibile usufruire dell’aliquota Iva ridotta. A seconda del tipo di intervento, l’agevolazione si applica sulle prestazioni dei servizi resi dall’impresa che esegue i lavori e, in alcuni casi, sulla cessione dei beni.
Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria
Sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sulle unità immobiliari abitative, è prevista l’Iva ridotta al 10%. Sui beni, invece, l’aliquota agevolata si applica solo se ceduti nell’ambito del contratto di appalto.
Tuttavia, quando l’appaltatore fornisce beni “di valore significativo”, l’Iva ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi.
In pratica, l’aliquota del 10% si applica solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi.
Esempio
a) costo totale dell’intervento: 10 mila euro
b) costo per la prestazione lavorativa (manodopera): 4 mila euro
c) costo dei beni significativi (per esempio, rubinetteria e sanitari): 6 mila euro
L’Iva al 10% si applica sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e il costo dei beni significativi (a – c = 10 mila – 6 mila = 4 mila).
Sul valore residuo dei beni (2 mila euro) l’Iva si applica nella misura ordinaria del 22%.
I “beni significativi” sono stati individuati dal decreto 29 dicembre 1999. Si tratta di:
– ascensori e montacarichi
– infissi esterni e interni
– caldaie
– video citofoni
– apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria
– sanitari e rubinetteria da bagni
– impianti di sicurezza.
La legge di Bilancio 2018 fornisce un’interpretazione della norma che prevede l’aliquota Iva agevolata al 10% per i beni significativi, spiegando come individuare correttamente il loro valore quando con l’intervento vengono forniti anche componenti e parti staccate degli stessi beni (es. tapparelle e materiali di consumo utilizzati in fase di montaggio di un infisso).
In particolare, viene precisato che la determinazione del valore va effettuata sulla base dell’autonomia funzionale delle parti staccate rispetto al manufatto principale.
In sostanza, come l’Agenzia delle entrate aveva già spiegato nella circolare n. 12/E del 2016, in presenza di questa autonomia i componenti o le parti staccate non devono essere ricompresi nel valore del bene ma in quello della prestazione (e quindi assoggettati ad aliquota Iva ridotta del 10%).
Al contrario, devono confluire nel valore dei beni significativi e non in quello della prestazione se costituiscono parte integrante del bene, concorrendo alla sua normale funzionalità. La stessa legge di Bilancio ha previsto, inoltre, che la fattura emessa da chi realizza l’intervento deve specificare, oltre all’oggetto della prestazione, anche il valore dei “beni significativi” forniti con lo stesso intervento.
Quando non spetta l’agevolazione. Non si può applicare l’Iva agevolata al 10%:
– ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori;
– ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente;
– alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio;
– alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori. In tal caso, la ditta subappaltatrice deve fatturare con l’aliquota Iva ordinaria del 22% alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l’Iva al 10%, se ricorrono i presupposti per farlo.
Lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione
Per tutti gli altri interventi di recupero edilizio è sempre prevista l’applicazione dell’aliquota Iva del 10%. Si tratta, in particolare:
A) delle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto o d’opera relativi alla realizzazione degli interventi di:
– restauro;
– risanamento conservativo;
– ristrutturazione.
B) dell’acquisto di beni, con esclusione di materie prime e semilavorati, forniti per la realizzazione degli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, individuate dall’art. 3, lettere c) e d) del dpr 380/2001.
L’aliquota Iva del 10% si applica, inoltre, alle forniture dei cosiddetti beni finiti, vale a dire quei beni che, benché incorporati nella costruzione, conservano la propria individualità (per esempio, porte, infissi esterni, sanitari, caldaie, eccetera).
L’agevolazione spetta sia quando l’acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d’opera che li esegue.
Quando è possibile optare per la cessione o lo sconto in fattura
Come prevede l’art. 121 del dl 34/2020, nell’ambito dei lavori di recupero del patrimonio edilizio previsti dall’articolo 16-bis del Tuir, è possibile effettuare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito per gli interventi indicati nelle lettere a), b), d) e h):
– manutenzione straordinaria;
– restauro e risanamento conservativo;
– ristrutturazione edilizia;
– manutenzione ordinaria (solo per le parti comuni degli edifici);
– realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali (se effettuati a partire dal 2022);
– installazione di impianti fotovoltaici.
Inoltre, la cessione e lo sconto possono riguardare gli interventi finalizzati al superamento e all’eliminazione di barriere architettoniche. Questa possibilità è stata introdotta, solo per l’anno 2022, dall’art. 119-ter del dl 34/2020.
Adempimenti per la cessione o lo sconto
Per cedere il credito o avere lo sconto in fattura, dal 12 novembre 2021 è previsto l’obbligo per il contribuente di richiedere:
– il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione, che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta;
– l’attestazione della congruità delle spese sostenute, da parte dei tecnici abilitati.
Le spese sostenute per il rilascio di tali documenti rientrano tra le spese detraibili e possono formare oggetto di opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito.
L’obbligo di richiedere visto di conformità e attestazione della congruità delle spese non sussiste:
– per gli interventi di importo complessivo non superiore a 10 mila euro, eseguiti sulle singole unità immobiliari o sulle parti comuni dell’edificio;
– per le opere classificate come “attività di edilizia libera”, ai sensi dell’art. 6 del dpr n. 380/2001, del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti del 2 marzo 2018, della normativa regionale.
Il visto di conformità e l’attestazione non sono necessari se il contribuente utilizza la detrazione nella dichiarazione dei redditi.
Non sono richiesti, inoltre, per le comunicazioni delle opzioni inviate entro l’11 novembre 2021, per le quali l’Agenzia delle entrate ha rilasciato regolare ricevuta di corretta ricezione della comunicazione.
Il visto di conformità deve essere rilasciato (come prevede l’art. 35 del d.lgs. 241/1997) dai soggetti incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali, consulenti del lavoro) e dai responsabili dell’assistenza fiscale dei Caf.
L’attestazione deve certificare la congruità della spesa sostenuta in considerazione della tipologia dei lavori da eseguire (descritti sui documenti di spesa o, se presenti, nei capitolati). In pratica, essa deve prevedere il rispetto dei costi massimi per tipologia di intervento, in relazione ai singoli elementi che lo compongono e al loro insieme.
La comunicazione dell’opzione
La scelta per la cessione del credito o lo sconto in fattura deve essere comunicata all’Agenzia delle entrate. La comunicazione va inviata, solo in via telematica, entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione, utilizzando il modello allegato al provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 3 febbraio 2022 (provvedimento successivamente modificato da quello del 10 giugno 2022).
Per le spese sostenute nel 2021 il termine per l’invio della comunicazione è stato prorogato al 29 aprile 2022 (come stabilito dall’articolo 10-quater, comma 1, del decreto legge n. 4/2022). Lo stesso termine vale anche per la trasmissione delle comunicazioni per le rate residue di detrazione non fruite riferite alle spese sostenute nel 2020.
La comunicazione dell’opzione relativa alle spese per interventi effettuati sulle singole unità immobiliari deve essere trasmessa mediante il servizio web disponibile nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle entrate oppure mediante i canali telematici dell’Agenzia delle entrate:
– dal beneficiario della detrazione, direttamente oppure avvalendosi di un intermediario, per gli interventi per i quali non sussiste l’obbligo di richiedere il visto di conformità e l’attestazione sulla congruità delle spese sostenute;
– dal soggetto che rilascia il visto di conformità, per tutti gli altri interventi.
Nel caso di interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici, la comunicazione dell’opzione deve essere inviata, esclusivamente mediante i canali telematici dell’Agenzia delle entrate:
– dall’amministratore di condominio, direttamente oppure avvalendosi di un intermediario, per gli interventi per i quali non sussiste l’obbligo di richiedere il visto di conformità e l’attestazione sulla congruità delle spese sostenute;
– per tutti gli altri interventi, dal soggetto che rilascia il visto di conformità oppure dall’amministratore del condominio, direttamente oppure avvalendosi di un intermediario.
Nel caso in cui, ai sensi dell’art. 1129 c.c. non vi è obbligo di nominare l’amministratore del condominio e i condòmini non vi abbiano provveduto, la comunicazione va inviata da uno dei condòmini incaricato.
Nei casi di invio da parte dell’amministratore di condominio o del condomino, il soggetto che rilascia il visto indicato nella comunicazione è tenuto a confermarlo mediante l’apposito servizio web disponibile nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle entrate.
Nel caso di opzione per la cessione del credito corrispondente alle rate residue non fruite, la comunicazione deve essere inviata, sia per gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari sia per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici, esclusivamente dal soggetto che rilascia il visto di conformità, mediante il servizio web disponibile nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle entrate oppure mediante i canali telematici dell’Agenzia delle entrate.
Solo nel caso di interventi per i quali non è previsto l’obbligo di richiedere il visto di conformità e l’attestazione sulla congruità delle spese sostenute la comunicazione va inviata dal beneficiario della detrazione, direttamente oppure avvalendosi di un
intermediario.
La Comunicazione può essere annullata entro il quinto giorno del mese successivo a quello di invio, oppure, entro lo stesso termine, può esserne inviata un’altra interamente sostitutiva; altrimenti, ogni comunicazione successiva si aggiunge alle precedenti.
Qualora sia già trascorso il citato termine e non è più possibile trasmettere una Comunicazione sostitutiva di quella errata, il credito non ancora accettato può essere rifiutato dal cessionario o dal fornitore mediante l’apposita funzionalità della “Piattaforma cessione crediti”. Il rifiuto del credito rimuove, di fatto, gli effetti della comunicazione errata.
Nella circolare n. 33/2022 l’Agenzia delle entrate ha fornito importanti indicazioni operative per risolvere alcune tipologie di errore e per gestire i casi in cui la comunicazione non è stata correttamente trasmessa entro i termini previsti.
BONUS ABBATTIMENTO BARRIERE
ARCHITETTONICHE
La detrazione del 75% è stata introdotta dalla legge di Bilancio 2022 per interventi diretti al superamento e all’eliminazione di barriere architettoniche. Si potrà fruire del bonus detraibile in 5 quote annuali per l’abbattimento o l’eliminazione delle barriere architettoniche fino al 31 dicembre 2025. L’operatività della misura introdotta dalla legge di Bilancio 2022 (n. 234/2021) è stata infatti prorogata dalla legge di Bilancio 2023 (art. 1, comma 365, legge n. 197/2022) per incentivare il raggiungimento di un doppio ordine di obiettivi:
– realizzare interventi direttamente finalizzati al superamento e all’eliminazione di barriere architettoniche in edifici già esistenti (non è previsto nessun limite per quanto riguarda la categoria catastale degli immobili);
– realizzare interventi di automazione degli impianti degli edifici e delle singole unità immobiliari funzionali ad abbattere le barriere architettoniche (in caso di sostituzione dell’impianto nella misura rientrano anche le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dei materiali e dell’impianto sostituito).
Possono usufruire dell’agevolazione:
– le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni;
– gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale;
– le società semplici;
– le associazioni tra professionisti;
– i soggetti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, enti, società di persone, società di capitali).
Detrazione fiscale
Deve essere calcolata (dall’1/1/2022 al 31/12/2025) su un importo complessivo non superiore a:
– 50 mila euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti o dispongano di uno o più accesso esterno autonomo;
– 40 mila euro per unità immobiliare nel caso di edifici composti da 2 a 8 unità immobiliari;
– 30 mila euro per unità immobiliare nel caso di edifici composti da più di 8 unità immobiliari.
Formalità
Gli interventi devono rispettare i requisiti previsti dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14/6/1989, n. 236. Dall’1/1/2023, per le deliberazioni in sede di assemblea condominiale relative ai lavori di cui alla presente scheda, è necessaria la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio. Si tratta di una maggioranza semplificata. In questo modo, le condizioni per deliberare e approvare i lavori agevolati con il bonus barriere architettoniche diventano identiche a quelle richieste per gli interventi del Superbonus. I lavori per l’eliminazione delle barriere architettoniche sono infatti agevolati anche con il Superbonus come interventi trainati. Al riguardo, l’Agenzia delle entrate nel 2021 ha spiegato che per la realizzazione dei lavori (per esempio installazione di ascensori o piattaforme elevatrici) non è richiesta la presenza di disabili o anziani nell’edificio.
Cessione del credito e sconto in fattura
Per la spesa sostenuta nell’anno 2022, 2023 e 2024 è possibile optare per la cessione del credito a terzi (anche a banche e altri intermediari finanziari) o per lo sconto in fattura ai fornitori. A tal fine sono necessari il visto di conformità e l’asseverazione della congruità dei costi, a eccezione delle opere già classificate come attività di edilizia libera (ai sensi dell’art. 6, dpr 380/2001, del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 2.3.2018 o della normativa regionale) e degli interventi di importo complessivo non superiore a 10 mila euro, eseguiti sulle singole unità immobiliari o sulle parti comuni dell’edificio.
BONUS VERDE
La detrazione fiscale delle spese per interventi di sistemazione a verde degli immobili a uso residenziale è stata introdotta dai commi 12, 13 e 14 della legge di Bilancio per il 2018 (legge 205/2017). L’agevolazione fiscale è stata prorogata di anno in anno e resterà in vigore fino al 31 dicembre 2024.
I beneficiari della detrazione fiscale
Possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) che possiedono o detengono l’immobile.
Oltre che dai proprietari, il bonus può essere quindi richiesto da:
– nudi proprietari;
– titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
– locatari o comodatari.
Cambio del possessore dell’immobile
In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di sistemazione a verde, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita, per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente.
In caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta dell’unità immobiliare.
Interventi agevolati
La detrazione fiscale del 36% è riconosciuta per gli interventi di sistemazione a verde delle aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze e recinzioni.
Per sistemazione a verde si intende:
– la fornitura e messa a dimora di piante o arbusti di qualsiasi genere o tipo;
– la riqualificazione di tappeti erbosi, con esclusione di quelli utilizzati per uso sportivo con fini di lucro;
– il restauro e il recupero del verde relativo a giardini di interesse storico e artistico;
– la realizzazione di coperture a verde;
– la realizzazione di giardini pensili.
Si può ottenere la detrazione Irpef del 36% anche per le spese sostenute per:
– la realizzazione di impianti di irrigazione;
– la realizzazione di pozzi;
– la progettazione e la manutenzione connesse all’esecuzione degli interventi.
Nell’ambito della progettazione, sono detraibili le indagini e le stime approfondite relativamente al sito oggetto della progettazione come, per esempio, le valutazioni microclimatiche e ambientali, le analisi del terreno, le indagini fitoiatriche e fitostatiche sulla vegetazione eventualmente presente, rese da tecnici e specialisti, purché direttamente riconducibili all’intervento stesso.
L’Agenzia delle Entrate ha spiegato che, nell’ambito di interventi di pesante trasformazione come, per esempio, la radicale risistemazione di un giardino o la conversione di un cortile esistente in terra battuta, è agevolabile l’acquisto di piante in vaso.
La realizzazione di fioriere e l’allestimento a verde di balconi e terrazzi sono agevolabili se gli interventi sono permanenti e riferiti a un intervento innovativo.
L’acquisto di alberi, piante, arbusti, cespugli o specie vegetali in genere, finalizzato all’intervento straordinario di sistemazione a verde può essere effettuato presso un fornitore diverso rispetto al soggetto che esegue la prestazione.
Usufruiscono del bonus verde gli interventi mirati al mantenimento del buono stato vegetativo e alla difesa fitosanitaria di alberi secolari o di esemplari arborei di notevole pregio paesaggistico, naturalistico, monumentale, storico e culturale salvaguardati ai sensi della legge 10/2013 recante “Norme per lo sviluppo degli spazi verdi urbani”.
Esclusioni
Sono esclusi dalle agevolazioni:
– gli interventi di manutenzione ordinaria annuale di giardini preesistenti sia privati che condominiali (è ammessa invece la manutenzione ordinaria quando connessa a un intervento idoneo al bonus)
– i lavori in economia, effettuati direttamente dal contribuente sul proprio giardino o terrazzo.
Prima di intraprendere i lavori bisogna accertarsi di quale titolo abilitativo è necessario dotarsi.
Nel Glossario contenente l’elenco delle principali opere realizzabili in regime di edilizia libera, (dm 2 marzo 2018) sono indicate alcune opere che, in determinate condizioni, possono accedere al bonus verde.
Per queste opere non sono richiesti permessi edilizi. Si tratta, per fare degli esempi, dell’installazione di vasche di raccolta delle acque funzionali all’impianto di irrigazione o della riqualificazione di una passatoia o di una camminata di accesso ricompresa nel radicale rinnovamento del giardino.
Tutte le informazioni sugli interventi sostenuti vanno indicate nella dichiarazione dei redditi.
Per ottenere la detrazione, i pagamenti devono essere effettuati con strumenti idonei a consentirne la tracciabilità, come assegno, bancomat, carte di credito, bonifici ordinari. Su questi pagamenti non si applica la ritenuta dell’8%. In condominio si applica invece la ritenuta del 4%.
IL NUOVO OBBLIGO
DELLA CERTIFICAZIONE SOA
Dal 1° gennaio 2023 al 30 giugno 2023 sarà obbligatoria la certificazione Soa alla sottoscrizione del contratto; dal 1° luglio 2023 la certificazione sarà invece obbligatoria per il Superbonus e gli altri bonus edilizi. Si tratta di un nuovo obbligo, per i lavori di importo superiore a 516 mila euro, e cioè quello di chiedere alle imprese la certificazione Soa. Come anticipato, sono previsti due step temporali.
Dal 1° gennaio 2023 al 30 giugno 2023 le imprese dovranno dimostrare di aver fatto almeno richiesta agli enti certificatori. In pratica, nel periodo 1° gennaio 2023-30 giugno 2023, l’esecuzione dei lavori di importo superiore a 516 mila euro, per i quali il contribuente intende beneficiare agevolazioni fiscali, dovrà essere affidata:
– a imprese già in possesso dell’attestazione;
– a imprese che attestano la sottoscrizione di un contratto finalizzato al rilascio dell’attestazione Soa.
Dal 1° luglio 2023, invece, è previsto l’obbligo del possesso della certificazione.
In altri termini, per beneficiare dei bonus edilizi per i lavori di importo superiore a 516 mila euro, dal 1° gennaio 2023 è necessario rivolgersi a imprese che abbiano almeno avviato il procedimento di attestazione Soa, mentre dal 1° luglio 2023 i lavori dovranno essere affidati esclusivamente a imprese che hanno ottenuto la certificazione vera e propria.
Tale obbligo, introdotto dall’art. 10-bis, dl 21/2022, non si applica ai:
– lavori già in corso di esecuzione alla data del 21 maggio 2022;
– ai contratti di appalto o di subappalto stipulati in data anteriore al 21 maggio 2022.
Nel caso di contratti stipulati successivamente al 21 maggio 2022, in assenza della certificazione Soa, le spese sostenute dal committente per l’esecuzione dei lavori saranno comunque agevolabili con i bonus, ma solo se sostenute entro il 31 dicembre 2022.
BONUS FACCIATE
Con il 2023 è invece arrivato a scadenza il bonus facciate. Pertanto, è possibile fruire della detrazione fiscale (pari, nel 2022, al 60%) solo per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022.
Per la corretta applicazione della data di sostenimento della spesa:
– le persone fisiche, gli esercenti arti o professioni e gli enti non commerciali devono fare riferimento alla data di effettivo pagamento (criterio di cassa). Per i soggetti che applicano i criteri di cassa, il pagamento dell’intera spesa entro il 31 dicembre 2022, indipendentemente dallo stato di completamento dei lavori previsti, permette di beneficiare del bonus facciate anche nel 2023;
– le imprese individuali, le società e, in genere, gli enti commerciali, devono fare riferimento alla data di ultimazione della prestazione (criterio di competenza), indipendentemente dalla data del pagamento. Tali soggetti sono esonerati dall’obbligo di pagamento mediante bonifico bancario o postale. In tal caso, la prova delle spese può essere costituita da altra idonea documentazione.
BONUS MOBILI
Con il 2023 arrivano anche nuove regole anche per il bonus mobili, la detrazione (Irpef) del 50% per le spese sostenute per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici (di classe non inferiore alla classe A per i forni, E per le lavatrici, le lavasciugatrici e le lavastoviglie, F per i frigoriferi e i congelatori, per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica) destinati all’arredo di un immobile oggetto di ristrutturazione.
Una prima novità scattata nel 2023 riguarda l’importo complessivo massimo di spesa detraibile, che scende dai 10 mila euro del 2022 a 8 mila euro.
Inoltre, nel 2023 potrà fruire del bonus chi ha iniziato interventi di recupero del patrimonio edilizio dal 1° gennaio 2022.
Qualora gli interventi di recupero del patrimonio edilizio siano effettuati nel 2022, ovvero siano iniziati nel 2022 e proseguiti nel 2023, il limite di spesa (pari a 8 mila euro) deve essere considerato al netto delle spese sostenute nel 2022.
La detrazione prevista dal bonus mobili (ed elettrodomestici) spetta ai proprietari di un immobile oggetto di ristrutturazione che siano contribuenti in Italia, ma anche ai titolari di diritti reali o personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese come i proprietari o nudi proprietari e i titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie).
La detrazione
Il bonus mobili funziona sotto forma di detrazione indicando le spese sostenute nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Redditi persone fisiche). Il bonus si ottiene anche quando il contribuente ha scelto, in alternativa alla fruizione diretta delle detrazioni per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, di cedere il credito o di esercitare l’opzione per lo sconto in fattura. Tuttavia, la detrazione da indicare nella dichiarazione dei redditi spetta unicamente al contribuente che usufruisce della detrazione per le spese di intervento di recupero del patrimonio edilizio (non esiste quindi il bonus mobili senza ristrutturazione). Per esempio, se le spese per ristrutturare l’immobile sono state sostenute soltanto da uno dei coniugi e quelle per l’arredo dall’altro coniuge, il bonus non spetta a nessuno dei due. Inoltre, l’importo da recuperare con detrazione deve essere suddiviso in dieci quote annuali di pari importo. Quindi la spesa si recupera in 10 anni.
Requisiti per il bonus
Per ottenere il bonus mobili è necessario realizzare una ristrutturazione edilizia, sia su singole unità immobiliari residenziali sia su parti comuni di edifici, sempre residenziali.
Occorre quindi realizzare i seguenti interventi:
– manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia su singoli appartamenti;
– ricostruzione o ripristino di un immobile danneggiato da eventi calamitosi, se è stato dichiarato lo stato di emergenza;
– restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che entro 18 mesi dal termine dei lavori vendono o assegnano l’immobile;
– manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia su parti comuni di edifici residenziali.
Il bonus spetta anche ai contribuenti che usufruiscono del Sismabonus, per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico, nonché, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020, del Superbonus di cui al comma 4 dell’art. 119 del dl 34/2020.
Casi particolari
La detrazione spetta anche nei seguenti casi particolari:
– i beni acquistati sono destinati ad arredare un ambiente diverso dello stesso immobile oggetto di intervento edilizio;
– i mobili e i grandi elettrodomestici sono destinati ad arredare l’immobile, ma l’intervento cui è collegato l’acquisto viene effettuato su una pertinenza dell’immobile stesso, anche se accatastata autonomamente;
– nel caso di interventi sulle parti condominiali (es. guardiole, appartamento del portiere, lavatoi), i condomini hanno diritto alla detrazione, ciascuno per la propria quota, solo per i beni acquistati e destinati ad arredare queste parti. Il bonus non è concesso, invece, se acquistano arredi per la propria abitazione.
ECOBONUS
(RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA)
Gli interventi di riqualificazione energetica delle singole unità immobiliari possono usufruire di una detrazione Irpef o dall’Ires fino al 65% delle spese sostenute, mentre gli interventi delle parti comuni degli edifici condominiali possono usufruire di una detrazione dall’Irpef o dall’Ires fino al 75%.
Gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici condominiali situati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, finalizzati non solo alla riduzione del rischio sismico, ma anche alla riqualificazione energetica, hanno diritto a una detrazione che può arrivare fino all’85%.
La detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi.
Ciascun contribuente ha diritto a detrarre annualmente la quota spettante nei limiti dell’Irpef o dell’Ires dovuta per l’anno in oggetto. L’importo eventualmente eccedente non può essere rimborsato né conteggiato in diminuzione dell’imposta dovuta per l’anno successivo.
La detrazione non è cumulabile con altre agevolazioni previste per gli stessi interventi (es. la detrazione 50% per il recupero del patrimonio edilizio). Nel caso in cui gli interventi realizzati rientrino sia nelle agevolazioni per il risparmio energetico sia in quelle per le ristrutturazioni edilizie, il contribuente potrà scegliere solo uno dei due benefici fiscali che sarà tuttavia compatibile con altre agevolazioni non fiscali (contributi e finanziamenti) per il risparmio energetico.
In alternativa alla detrazione, i contribuenti che sostengono le spese per gli interventi di efficientamento energetico possono temporaneamente optare per un contributo, sotto forma di sconto in fattura sul corrispettivo dovuto oppure per la cessione del credito ai fornitori dei beni e servizi necessari alla realizzazione dell’intervento. L’opzione può essere esercitata al termine dei lavori o in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori.
Beneficiari
Possono usufruire del bonus per la riqualificazione energetica tutti i contribuenti che sostengono, fino al 31 dicembre 2024 spese per gli interventi su edifici esistenti, su loro parti o su unità immobiliari esistenti: persone fisiche ed esercenti arti e professioni, società di persone, società di capitali, associazioni tra professionisti; gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale (sono esclusi i comuni).
Possono fruire dell’agevolazione anche i condomini, per gli interventi sulle parti comuni condominiali; gli inquilini e chi detiene l’immobile in comodato, i familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado), conviventi con il possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento.
In caso di vendita o di trasferimento di diritti reali relativi all’immobile su cui sono stati effettuati gli interventi agevolati, le quote di detrazione residue possono essere fruite dal nuovo proprietario o titolare dei diritti reali, salvo diverso accordo delle parti da indicare nell’atto di trasferimento.
Interventi sulle singole unità immobiliari
L’agevolazione per la riqualificazione energetica interessa i fabbricati esistenti di tutte le categorie catastali (anche rurali) compresi quelli strumentali. Le percentuali di detrazione dipendono dagli interventi effettuati.
Per tutti gli interventi agevolabili, esclusa l’installazione dei pannelli solari, l’edificio deve essere già dotato di impianto di riscaldamento, anche negli ambienti interessati dall’intervento.
In caso di demolizione e ricostruzione, si può usufruire della detrazione solo nel caso di fedele ricostruzione. In presenza di interventi di ampliamento, la detrazione è riconosciuta solo sulla volumetria originaria perché l’ampliamento è considerato come una nuova costruzione.
Per le singole unità immobiliari, i limiti massimi della detrazione per le diverse categorie di intervento (100 mila, 60 mila e 30 mila euro) rappresentano il tetto massimo di risparmio ottenibile mediante la detrazione, il cui limite massimo è riferito all’unità immobiliare oggetto dell’intervento e, quindi, andrà suddiviso tra i soggetti detentori o possessori dell’immobile che partecipano alla spesa, in ragione dell’onere effettivamente sostenuto da ciascuno.
Interventi sui condomini
Per gli interventi di riqualificazione sulle parti comuni di edifici condominiali che interessino almeno il 25% dell’involucro, è prevista una detrazione del 70%. Se con l’intervento di miglioramento della prestazione energetica invernale ed estiva si consegue almeno la qualità media di cui al dm 26 giugno 2015, la detrazione sale al 75%. I risultati in termini energetici devono essere certificati da tecnici abilitati attraverso l’Ape e sono previsti controlli a campione dell’Enea.
Le detrazioni sono pari a 40 mila euro massimo moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. Il rimborso avviene in dieci rate annuali di pari importo.
Per gli interventi realizzati fino al 31 dicembre 2021 sulle parti comuni degli edifici condominiali situati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, finalizzati non solo alla riduzione del rischio sismico, ma anche alla riqualificazione energetica, spetta una detrazione dell’80% se determinano il passaggio a una classe di rischio inferiore, e dell’85% in caso di passaggio a due classi di rischio inferiori. La detrazione è ripartita in dieci quote annuali di pari importo e calcolata su una spesa massima di 136.00 euro moltiplicata per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.
Nel caso di un condominio di sei appartamenti, il tetto di spesa per gli interventi sulle parti comuni ammonta a 240 mila euro (40 mila x 6), su cui viene calcolata la detrazione del 70% (168 mila euro) se l’intervento riguarda almeno il 25% della superficie dell’involucro o del 75% (180 mila euro) se con l’intervento si consegue almeno la qualità media di cui al dm 26 giugno 2015.
Nel caso di interventi di riqualificazione energetica abbinati alla riduzione del rischio sismico, i limiti massimi delle detrazioni vanno calcolati su un ammontare delle spese fino a 136 mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari. Un condominio di sei appartamenti su un tetto di spesa di 816 mila euro (136 mila x 6) deve calcolare la detrazione dell’80% (652.800 euro) purché con l’intervento l’edificio passi a una classe di rischio sismico inferiore. La detrazione sarà dell’85% (693.600 euro) se si passa a due classi di rischio sismico inferiori.
Tracciabilità pagamenti
I contribuenti persone fisiche, non titolari di reddito d’impresa (persone fisiche, enti non commerciali, esercenti arti e professioni) devono pagare le spese mediante bonifico bancario o postale. Nel bonifico vanno indicati: la causale del versamento; il codice fiscale del beneficiario della detrazione; il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico (professionista o impresa che ha effettuato i lavori).
I contribuenti titolari di reddito di impresa sono esonerati dall’obbligo di pagamento mediante bonifico bancario o postale.
Sui bonifici versati alle imprese che hanno realizzato gli interventi viene operata una ritenuta d’acconto dell’8%. La base di calcolo su cui operare la ritenuta è l’importo del bonifico diminuito dell’Iva.
Opere di valore superiore a 70 mila euro
Dal 27 maggio 2022, i lavori edili che concorrono alla realizzazione di un’opera di importo complessivo superiore a 70 mila euro, possono ottenere l’agevolazione solo se sono eseguiti da datori di lavoro che applicano i contratti collettivi del settore edile, nazionale e territoriali, stipulati dalle associazioni datoriali e sindacali più rappresentative.
Il contratto collettivo applicato deve essere indicato nell’atto di affidamento dei lavori e nelle fatture emesse in relazione all’esecuzione dei lavori.
Fonte:
