Con la possibilità di tre cessioni del credito e nuovi massimali il mercato delle ristrutturazioni edilizie può ripartire. Ma adesso serve anche una proroga delle scadenze entro cui usufruire degli sgravi fiscali
di Teresa Campo e Rosita Romeo

Pericolo scampato per il Superbonus 110 e più in generale per il mercato della casa: il blocco della cessione dei crediti che ne minacciava l’applicazione alla radice è stato revocato. Anche se sono state inserite alcune limitazioni, permetterà così alle attività edilizie di ripartire. Stessa sorte per i massimali dei prezzi, rivisti e ridotti ma non in modo tale da non far tornare i conti. Infine, di tutte le agevolazioni beneficiano i condomini, ma anche ville e villette. Per perfezionare il tutto mancherebbe solo una proroga dei limiti temporali entro cui usufruire del Superbonus (lo stop alla cessione dei crediti ha di fatto fermato il settore per quasi due mesi, rendendo difficile rispettare le scadenze fissate, e cioè 2023 per i condomini e fine 2022 per le villette a patto che al 30 giugno 2022 abbiano completato il 30% dell’intervento), ma anche su questo il governo sta già lavorando. Tutto bene allora? Non proprio: complesso per sua stessa natura, il Superbonus 110 ha avuto finora un percorso a dir poco accidentato: dodici correttivi in 21 mesi, quattro decreti attuativi da parte di tre Ministeri differenti, per appunto terminare (si spera) con le supertruffe (che in realtà hanno riguardato soprattutto gli altri bonus fiscali) e le conseguenti modifiche apportate dal Decreto Legge n. 4/2022 (Sostegni-ter) che hanno limitato il meccanismo della cessione del credito. Tutto ciò finora non ne ha impedito il successo (lo sgravio del 110% è del resto troppo ghiotta) ma potrebbe metterne a rischio l’applicazione in futuro. Non solo: a farne le spese potrebbe essere tutto il mercato immobiliare (e quindi anche dei mutui), già in leggero rallentamento in questa primo scorcio del 2022: «rispetto allo stesso periodo di un anno fa registriamo un netto calo delle compravendite, almeno un terzo in meno», conferma Emanuele Barbera, presidente del gruppo Sarpi Immobiliare, «e questo nonostante l’aumento delle richieste di informazione e visite agli immobili. L’interesse dunque c’è, ma il complicarsi dello scenario macro, anche a prescindere dai venti di guerra, ha indotto gli italiani a maggior prudenza nel comprare casa. Quanto agli incentivi fiscali, i bonus ordinari costituiscono senz’altro una spinta per chi cerca una casa da ristrutturare, il Superbonus 110 invece è più appannaggio di chi la casa ce l’ha già». Ecco comunque cosa cambia con le ultime modifiche varate, e cosa può fare in cittadino per evitare danni.

Cessioni. A conti fatti il nuovo decreto correttivo al Sostegni-Ter che porta a tre le cessioni del credito solo se effettuate a favore di banche e intermediari finanziari iscritti all’apposito albo, permette alla macchina dei bonus edilizi di rimettersi in moto. Gli operatori ci saranno tutti, compresi Poste Italiane e Cdp che hanno comunicato il loro rientro nel meccanismo cessioni dopo lo stop di qualche settimana fa. Di certo nulla sarà come prima per i due istituti di credito a partecipazione statale, sul banco degli imputati per non aver fatto controlli serrati così come gli altri istituti bancari aprendo i cancelli ai truffatori. Le novità più importanti avevano preso corpo a novembre con il decreto antifrodi estendendo anche a cessione dei crediti dei bonus e sconto in fattura l’asseverazione dei tecnici (architetti, ingegneri, geometri, periti) e il visto di conformità (commercialisti) per tutti gli interventi diversi dal Superbonus 110 per il quale erano già previsti, a meno che l’importo non superi i 10mila euro. Questi gli interventi previsti: recupero del patrimonio edilizio e di efficienza energetica (quindi Ristrutturazioni ed Ecobonus); adozione di misure antisismiche (Sismabonus); recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti (Bonus facciate); installazione di impianti fotovoltaici e di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici (comma 2 dell’articolo 121). «Il vero scudo alle frodi», sottolinea però Enrico Zanetti, già sottosegretario al Mise, «è rappresentato dal visto di conformità dei commercialisti. La prova provata è che il Superbonus, per il quale è stato sempre previsto, presenta un tasso di frode fisiologico. Intervenire sulla cessione del credito, anche se con il correttivo al Sostegni Ter, limita gli spazi di manovra delle aziende serie».

Costi massimi. Quanto al decreto che stabilisce i nuovi costi massimi ammissibili in risposta all’aumento dei prezzi che per motivi congiunturali e per un’inevitabile reazione al rialzo secondo la legge della domanda hanno messo in difficoltà i tecnici asseveratori che nel giro di pochi mesi hanno visto sforare i tetti massimi rispetto ai primi tempi. Sia chiaro, ad essere stati adeguati sono i prezzi unitari al metro quadro o al kw, tanto per citare le unità di misura. I tetti globali per interventi, invece, sono rimasti invariati. Significa che il massimale di una villetta singola per l’isolamento delle pareti e del tetto, solo per citare una caso fra i tanti, rimane sempre di 50mila euro, mentre il costo al metro quadro per tutti i bonus che faranno uso dell’intervento di isolamento sarà di 180 euro/mq per le fasce climatiche dalla A alla C e di 196 euro per quelle dalla D alla F. Stesso parametro graduale per gli infissi. Il motivo è semplice. Le zone più fredde hanno bisogno di maggiori spessori per raggiungere i requisiti minimi termici per il cappotto e gli infissi, specie i vetri. Rimane un mistero il motivo per cui l’isolamento del tetto, pur nell’aumento generale dei massimali, non sia stato diviso per fasce climatiche definendo un massimale al metro quadro di 276 euro. A parziale discolpa di tale scelta è che nelle fasce climatiche più calde, pur essendoci meno freddo, l’aumento dello spessore del materiale isolante può dare una mano per il comfort estivo. Ovviamente i massimali unitari sono al netto di Iva e costi per prestazioni professionali, installazione e manodopera. Nota dolente i massimali unitari per fotovoltaico e batterie di accumulo, rimasti invariati. La spesa massima per il primo è di 2.400 euro per kw di potenza e di mille euro per l’altro, onnicomprensivo di spese e iva. Peccato, perché fino all’anno scorso si rientrava tranquillamente nel massimale, e ora non più.

Tempi. I nuovi prezzari entreranno in vigore 30 giorni dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Cosa ancora non avvenuta. Quindi il titolo edilizio, la Cilas ad esempio, perché l’intervento possa usufruire dei nuovi tetti di spesa dovrà essere presentata dopo l’entrata in vigore del decreto Mite. È chiaro che se l’intervento riguarda una villa singola o qualsiasi abitazione con ingresso esclusivo, la corsa contro il tempo per raggiungere il 30% dei lavori, come prevede la norma, è persa quasi in partenza. Le soluzioni sono due: procedere con i vecchi massimali o sperare in una proroga.

Allarme qualità. Tutto è già predisposto perché la macchina riprenda a girare minimizzando il rischio truffe. Ma chi pensa alla qualità? Gabriele Buia presidente dell’Ance da tempo chiede che a operare siano aziende qualificate e l’aumento vorticoso delle imprese edili in poco più di un anno desta allarme. Perché i danni di un cappotto installato male si vedranno nel tempo. Quindi, va bene il (quasi) tutto gratis, va bene lo scudo alle frodi ma occhio a scegliere imprese con una storia alle spalle. (riproduzione riservata)
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