Pagina a cura DI GIUSEPPE BORDOLLI E GIANFRANCO DI RAGO Locazioni: per i vizi dell’immobile responsabilità suddivisa tra proprietario e inquilino. Il locatore è infatti tenuto a garantire che l’immobile concesso in locazione sia idoneo all’uso pattuito ma il conduttore, di converso, deve prestare attenzione alla presenza di vizi evidenti che, se non immediatamente contestati, si presumono accettati e tollerati da quest’ultimo sulla base di una complessiva valutazione di convenienza dell’affare. Quanto sopra, tuttavia, non vale a sollevare da responsabilità il proprietario nel caso in questi cui abbia sottaciuto alla controparte la presenza di vizi occulti o non facilmente individuabili che rendano di fatto l’immobile inservibile all’utilizzo pattuito. Lo ha chiarito la terza sezione civile della Corte di cassazione con la sentenza n. 1694 dello scorso 7 febbraio 2012. Nel caso concreto i titolari di una società che aveva preso in locazione alcuni locali da adibire a discoteca aveva portato in giudizio il proprietario dei medesimi per ottenere la risoluzione per inadempimento del relativo contratto e il risarcimento dei danni conseguenti, lamentando il mancato allacciamento dei servizi igienici alla rete fognaria condominiale servita da un depuratore. In primo grado il tribunale aveva però respinto la domanda di parte attrice, perché nel contratto di locazione era stato espressamente previsto dalle parti che la società conduttrice avrebbe provveduto alla manutenzione, anche straordinaria, dei locali, con totale esonero da responsabilità del locatore. I giudici di primo grado, quindi, avevano implicitamente ritenuto che il mancato allacciamento degli impianti di scarico alla rete fognaria, vista anche la specifi ca pattuizione contenuta nel contratto di locazione, non poteva essere ritenuto un vizio occulto e non conoscibile con l’ordinaria diligenza da parte del conduttore. Di diverso avviso, invece, si erano mostrati i giudici di appello successivamente aditi dalla società conduttrice, i quali avevano proprio puntato sulla non conoscenza e non conoscibilità del vizio in questione, ribaltando sul punto la decisione di primo grado. La Corte di appello aveva quindi accolto la domanda di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione impugnato, respingendo però quella diretta a ottenere il risarcimento dei danni, non essendo stato provato alcunché in ordine al pregiudizio economico lamentato dalla società conduttrice. I giudici di legittimità, nel riesaminare in punto di diritto la questione controversa, con la sentenza n. 1694 dello scorso 7 febbraio 2012 hanno quindi confermato la sentenza della corte di appello in ordine alla responsabilità del locatore per il mancato allacciamento degli impianti sanitari dei locali alla rete fognaria condominiale. La terza sezione della Cassazione ha infatti ritenuto corretto il riferimento operato dalla società conduttrice all’art. 1578 del codice civile, che disciplina appunto le conseguenze dei vizi dai quali risulti affetto il bene concesso in locazione. Secondo i supremi giudici un vizio quale quello denunciato dalla conduttrice deve ritenersi per sua stessa natura occulto, in quanto, essendo nozione di fatto di comune esperienza che i collegamenti fognari sono sotterranei, non si può certo rimproverare al conduttore la mancata conoscenza di una circostanza del genere. © Riproduzione riservata