Superbonus col moltiplicatore

LA PRECISAZIONE DELL’AMMINISTRAZIONE FINANZIARIA SULLE REGOLE DELLA DETRAZIONE MAGGIORATA
di Fabrizio G. Poggiani
Per le due unità possedute dall’unico proprietario, la detrazione maggiorata del 110% deve essere calcolata sui massimali fissati per i piccoli condomini e non per le unifamiliari. Di conseguenza, il contribuente deve determinare la detrazione fruibile moltiplicando il massimale di 40 mila euro per le due unità, applicando la detrazione maggiorata sul risultato pari a 80 mila euro. Questa la precisazione fornita dall’Agenzia delle entrate nell’ambito del 5° Forum Nazionale dei Dottori commercialisti ed esperti contabili di ieri, sul tema della detrazione maggiorata del 110%, di cui all’art. 119 del dl 34/2020.

Con un primo quesito, gli esperti presenti hanno evidenziato che la lettera a), del comma 1 dell’art. 119 del dl 34/2020, convertito nella legge 77/2020, prevede la possibilità di eseguire, beneficiando della detrazione del 110%, interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro con una incidenza superiore al 25% della superficie disperdente dell’edificio o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari, funzionalmente indipendenti e autonomi. Di conseguenza, si poneva il problema se, in presenza di un contribuente in possesso di una unità funzionalmente indipendente e autonoma in un condominio potesse scegliere se considerare l’intervento, come quello trainante indicato (cappotto) sull’intero edificio o sulla singola unità. L’Agenzia delle entrate, richiamando un datato documento di prassi sul tema (circ. 24/E/2020, capitolo 2), ricorda che era stato già chiarito che, ai fini del 110%, le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari, alle quali la norma fa riferimento, devono individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della indipendenza funzionale (allacciamenti) e dell’accesso autonomo dall’esterno (accesso sulla via), a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare, di cui tali unità immobiliari fanno parte, sia costituito o meno in condominio. Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare, dotata di accesso autonomo e funzionalmente indipendente fruisce del 110% autonomamente, a prescindere ed indipendentemente dalla circostanza per cui la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (come, per esempio, il tetto). Con tale chiarimento, per l’agenzia si è inteso agevolare l’applicazione del beneficio fiscale nei casi in cui lo stesso sarebbe stato precluso per questioni diverse da quelle tecniche come, per esempio, perché nell’ambito del condominio, interessato agli interventi sia il solo condomino titolare dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e con accesso autonomo dall’esterno. Pertanto, se un soggetto possiede una unità funzionalmente indipendente e con accesso autonomo, nell’ambito di un condominio, lo stesso ha la possibilità di effettuare, alternativamente, l’intervento agevolabile o come condomìno sull’intero edificio, o come proprietario della singola unità immobiliare con le predette caratteristiche (funzionalmente indipendente e con accesso autonomo).

Sempre nell’ambito dell’unico proprietario, si poneva l’ulteriore caso di un soggetto detentore di due immobili contigui, cosiddette “bifamiliari”. Le due unità risultano accatastate in categoria A/3 e sono, da un punto di vista degli impianti, autonome oltre che avere un accesso dall’esterno autonomo; una unità immobiliare è utilizzata direttamente dal proprietario mentre l’altra, nel caso di specie, è stata data in affitto ad un terzo e, quindi, si rendeva necessario comprendere se le dette unità, ai fini dei massimali per intervento su involucro, nel rispetto di tutti i requisiti 110%, fosse quello pari a 50 mila euro per immobile (considerandole autonome) o di 40 mila euro per due (considerandole un mini-condominio). L’Agenzia delle entrate ha affermato che la sussistenza dei requisiti dell’indipendenza funzionale e della presenza di accesso autonomo dall’esterno rileva al solo fine di identificare le unità immobiliari unifamiliari o le unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari, e non, invece, ai fini della individuazione degli edifici in condominio o composti da due a quattro unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti o professioni. Pertanto, nel caso di specie, applicandosi le regole previste per gli edifici in condominio, il contribuente deve tenere conto, ai fini della determinazione del limite di spesa per l’intervento sull’involucro dell’importo complessivo pari a euro 80 mila determinato moltiplicando il tetto pari a 40 mila euro (mini condominio) per le due unità immobiliari.
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