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giovedì 24 aprile 2014
 

La Stampa Oggi

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  • Tra obblighi e doveri, gli interventi di riparazione urgenti

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    L’amministratore di condominio non solo ha il compito di affrontare le spese attinenti alla manutenzione ordinaria e alla conservazione delle parti e servizi comuni dell’edifi cio, ma anche il potere-dovere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente, con l’obbligo di riferirne nella prima assemblea dei condomini. Quindi, nell’adempiere agli obblighi sanciti dalla legge in materia di manutenzione straordinaria, l’amministratore non deve attendere la deliberazione dell’assemblea, trattandosi di atti urgenti e che lo espongono direttamente, e personalmente, a responsabilità penale. In ogni caso non rileva l’ignoranza dello stato di pericolo in cui si trova il caseggiato, né una preventiva diffi da, con specifi - ca previsione di un termine perentorio entro cui provvedere alla manutenzione dell’immobile pericolante, da parte della pubblica autorità: l’obbligo di mettere mano all’esecuzione dei lavori necessari a rimuovere il pericolo per l’incolumità dei condomini o dei terzi sorge infatti indipendentemente da qualsiasi provvedimento della pubblica amministrazione. • La responsabilità penale dell’amministratore: casi pratici. Alla luce di quanto sopra si può affermare che, in linea generale, ogni evento dannoso conseguente a un mancato tempestivo intervento di riparazione è ascrivibile all’amministratore, il quale può addirittura incorrere in responsabilità penale. Nella predetta sentenza n. 34147 dello scorso 6 settembre 2012 della Suprema corte, come detto, l’amministratore condominiale è stato ritenuto responsabile per le gravi lesioni subite da un’anziana donna che è inciampata rovinando a terra causata a causa di avvallamenti e sconnessioni della pavimentazione in prossimità di un tombino: è certo infatti che l’eliminazione di un’insidia o trabocchetto derivante dal mancato livellamento della pavimentazione rappresenti intervento di ordine urgente a carico dell’amministratore. In un altro caso deciso dalla giurisprudenza un amministratore è stato invece chiamato a rispondere penalmente per le lesioni causate a un passante dalla caduta di una tegola da un tetto in stato di cattiva manutenzione. Allo stesso modo l’amministratore può essere ritenuto responsabile (per violazione dell’obbligo giuridico di vigilanza) per le conseguenze di un incendio riconducibile a un difetto di installazione di una canna fumaria di proprietà di un terzo estraneo al condominio che attraversi parti comuni dell’edifi cio. Infi ne, è certamente responsabile se ignora il contenuto di un’ordinanza del sindaco che gli imponga l’esecuzione di urgenti riparazioni dell’immobile, stante il pericolo di crollo di alcune parti comuni. • I limiti della responsabilità penale dell’amministratore. È importante precisare che la responsabilità dell’amministratore per omissione di lavori deve essere accertata in concreto. Ad esempio qualora vi sia un mancato stanziamento dei fondi necessari per porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo, per parte della giurisprudenza non potrebbe ipotizzarsi alcuna responsabilità dell’amministratore per non avere attuato interventi in quanto, in tale situazione, la responsabilità è di ciascun singolo condomino. Quindi l’amministratore non potrà considerarsi colpevole se, nonostante il costante interessamento per la soluzione del problema verifi catosi nello stabile, ci sia una inerzia dell’organo assembleare che non abbia dotato l’amministratore di fondi necessari per la copertura fi nanziaria dei lavori urgenti utili alla eliminazione del pericolo. Del resto, poiché la responsabilità penale sorge allorché dall’omissione dei lavori derivi un concreto pericolo per l’incolumità delle persone, è suffi ciente per l’amministratore, al fi ne di andare esente da responsabilità, intervenire sugli effetti anziché sulla causa della rovina, ovverosia prevenire la specifi ca situazione di pericolo interdicendo, ove ciò sia possibile, l’accesso o il transito nelle zone pericolanti (ad esempio facendo mettere una recinzione nella zona in cui si è verifi cata la caduta di calcinacci). In ogni caso il rifi uto dell’assemblea condominiale di deliberare lavori urgenti, pur in presenza di un obbligo di legge o di un provvedimento dell’autorità, legittima l’amministratore, in forza dei poteri di legge, a denunciare la decisione assembleare alternativamente alla pubblica amministrazione o all’autorità giudiziaria che, con il loro potere, possono porre in atto ogni rimedio affi nché non vi siano danni e la situazione non possa procurare ulteriori e più gravi conseguenze. Infi ne, merita di essere ricordato che la giurisprudenza ha escluso la responsabilità dell’amministratore in relazione all’inottemperanza a un provvedimento del sindaco che gli imponga di effettuare lavori per l’eliminazione di infi ltrazioni di acqua nell’appartamento di un solo condomino: tali provvedimenti infatti son invalidi, in quanto relativi alla proprietà esclusiva. © Riproduzione riservata 



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